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建商不想說的8個祕密

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撰文—王藍恬 攝影—羅挺倬

雙北小宅熱銷,中台灣豪宅當道
 

928~雙十檔期正如火如荼展開,根據遠雄、興富發、海悅、甲山林等各大建商與代銷資料統計,台北、台中及高雄3大都會區,今年總推案量高達2900億元,創下近8年新高紀錄。突顯市場供給量充沛,量多價鬆,對最近剛好想買預售屋的民眾來說,議價空間大增。

今年以來,受到國際經濟局勢波動與國內抑制炒房歪風的政策影響,房市交易量明顯降溫,但看好自住買房需求仍在,各大業者對台灣房地產後勢仍深具信心,尤其從下半年的房市928~雙十檔期推案量,更可看出端倪。

自住當道,雙北市中低總價宅熱燒

向來為推案重鎮的北台灣,今年案量急劇爆衝,北台灣預估推案量高達2,189億元,台中市推案量達450億元,高雄也有250億元的推案量體。9月初適逢美國聯準會推出第三次量化寬鬆貨幣政策(QE3),讓房地產業者更為振奮。

大師房屋總經理陳建慶表示,受到央行限縮豪宅房貸成數影響,豪宅銷售買氣轉淡,例如台北市8,000萬元以上、新北市5,000萬元以上等高總價住宅,流通速度趨緩,不少建商轉而主打郊區中低總價住宅。

永慶房產事業群總經理葉凌棋分析,目前雙北市中心換屋族,較青睞價格實惠、坪數較適中的小2房、小3房格局;而郊區外圍則以首購族為多,以1、2字頭的住宅詢問度較高。

觀察今年928~雙十檔期雙北市之新推個案特色,確實與此消費趨勢不謀而合。台北市新推個案多為80坪以下的建案,每坪價格以60萬元至80萬元為主流,且推案分布於中山區、內湖區等地,市中心的大安區、信義區,推案量則較少。

不過,市場上仍不乏指標型大案,例如興富發建設於士林區推出的「圓山1號院」,總銷金額即突破百億元,坪數規畫80~100坪,業界預估每坪開價達190萬元,為今年下半年北市中心量體最大之建案。興富發建設董事長鄭欽天表示,該案為住宅和店面複合式大樓,店面目前已全數賣給香港豐泰地產,住宅已有不少客戶預定,對銷售表現有十足信心。

新北市則由新店區、中和區、淡水區、新莊區等房價相對較低的區域獨領風騷,在自住客為王的當下,中小型坪數將是今年推案的主力商品。例如淡水區「微笑莊園」,規畫24~100坪,每坪開價約27萬元;新店區則有「園頂」案,坪數規畫32~55坪,太平路的「上碧潭」,坪數規畫僅16~28坪,價格皆仍未定案,但可看出搶攻小資自住客的態勢。

中台灣潛力看俏,引建商跨區插旗

今年928~雙十檔期,大台中地區亦有不少指標新案推出。深諳中部市場的立智國際公司總經理王耀斗分析,今年以來,北部建商、壽險業者接連轉往台中購地,照亮中台灣房市天空,928推案由寶輝、富邦、由鉅、興富發、總太等建商聯手領軍,豪宅、首購宅為主力。

指標豪宅個案包含七期的「寶輝秋紅谷一號」,規畫160坪、每坪開價60~75萬元;富邦「天空樹」,為175~250坪,每坪開價60~80萬元。另外,在首購區也有不少新案推出,王耀斗表示,生活4號線開通後,帶動中市北屯區、東區、太平區房市,附近仍可見1字頭房價,吸引首購族目光。

太子建設在北屯區推出「太子道」,坪數42~58坪,開價16~19萬元;總太地產則推出「青境」,規畫34~47坪,每坪約15~18萬元。太平區則有「淳淨」,規畫38~42坪,每坪15~18萬元;「曙光計畫」坪數40~56坪,每坪開價16~20萬元。

台中市建築公會理事長、龍寶建設董事長張麗莉分析,在秋紅谷、草悟道等公共建設陸續完工,與捷運綠線、大都會歌劇院等建設相繼推動下,台中房市發展看好,預估下半年整體表現將更為亮眼。

高雄推案增幅最高,房市溫度續升

被視為今年下半年房市指標風向球的大高雄,總推案量成長幅度躍居全台之冠,高雄市代銷公會理事長戴嘉盛分析,年初以來,受到陸資進駐高雄房市的利多因素刺激,整體氛圍升溫不少,尤其下半年,京城集團、興富發建設、龍騰建設等建商的土地交易案,創下高價紀錄,連帶刺激房。預估若熱潮持續,今年928~雙十檔期將交出不錯的成績單。

今年高雄大舉推案建商包含興富發集團、京城、聯上開發、隆大等業者,推案熱區仍以高美館特區、左營、凹子底等高價住宅區域為主。今年豪宅開價落在25~40萬元之間,坪數也變大,主力產品為70~120坪。例如鼓山區的「皇苑逸品苑」,為72~156坪,每坪開價25~38萬元;「仰森」每坪58~80坪,每坪開價25~40萬元。左營區「鉅誕」則規畫73~110坪,每坪開價25~37萬元。

業者大舉推案,房價看跌不跌,多數民眾對於是否該進場,可能還持有保留態度。淡大教授莊孟翰建議,有購屋需求的消費者,可以趁著928~雙十檔期,多四處看屋,依照自身需求挑選適合的房屋,不必急著下單,不妨等到十月第一波實價登錄資訊揭曉後,再依照該區揭露的行情向業者議價,更有機會買到合理房價的好宅。

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