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好房網News記者林和謙／台北報導

 

高齡化社會來臨，國發會推估，預估2025年台灣65歲以上高齡人口將超過總人口數的20％，估計約有468萬人，台灣將正式邁入超高齡社會，在此人口發展趨勢下，打造銀髮族友善安養環境的銀髮住宅，成為近年關注焦點之一。仲量聯行策略顧問部及研究部發表報告發現，過往銀髮住宅市場居住年齡主要集中在65歲以上的退休族群，但近年55歲至64歲、具經濟能力且可自理的樂齡族群，對於銀髮住宅接受度增加，屆退休的55歲以上樂齡人口提早規劃銀髮生活，已是現今人口結構下的新潮流，銀髮住宅市場「年輕化」趨勢將帶動住宅市場新商機。

 

仲量聯行指出，台灣早期銀髮住宅市場向來偏重於經濟弱勢族群，屬社會福利範疇的長照養護中心的主要提供服務對象為失能長者，老人公寓也以經濟弱勢者為優先，目前市場上可提供樂齡長者完整生活服務機能的樂齡住宅產品，相對缺乏。而同樣存在人口老化問題的南韓及香港，銀髮住宅市場脈動可作為台灣參考案例。

 

 

從2010年起，南韓各大壽險公司以及飯店業、醫藥業等大型企業集團紛紛投入開發自營高齡住宅資產，南韓政府也擴大開發「高齡城鎮」。在首爾，兩人共住高齡住宅的平均每月生活費用約為每月200萬至400萬韓圜之間（每人約新台幣23,400元至46,800元），另含一筆押金；香港則預計在2032年將面臨逾6萬戶長者居所的供應缺口，相似於台灣，香港也有許多經濟條件充裕的長者們期望過著更獨立自主的退休生活。仲量聯行認為，港府應考慮撥出土地、鼓勵公私合作，發展更多「樂齡住宅」，在綜合大樓內提供豪華型的住所，並附設護理、醫療、娛樂等養老院或一般私人住宅沒有的服務設施，建構成一個對於長者友善、便利的自給自足的住宅社區。隨著更多高品質樂齡住宅的興建吸引長者遷入，將有更多傳統住宅單位可望重新投入市場，也有助於緩解香港目前住房供應短缺的問題。 

 

仲量聯行指出，從行政院主計處及衛福部相關統計數據機交叉分析，我國55歲以上長者最偏好「和其他人一起住機構」的比例也在近五年呈倍數成長，針對樂齡以上人口，健康與經濟條件符合，並最有意願入住銀髮住宅的潛在需求最保守推估約為4.3萬人；而以銀髮住宅市場指標案例來看，胃納量約8,500～9,200人（以供給戶數的1.2～1.3倍計算)，因此，許多具良好經濟基礎、有自理能力的樂齡長者，在台灣並不容易找到獨立生活型式、照護娛樂設施兼具的高齡友善住宅，顯示銀髮住宅市場缺口有待市場機制填補。

 

仲量聯行研究發現，在台灣市場上以健康、亞健康為對象的樂齡住宅，消費者青睞地點為交通、醫療、商業機能便捷的都會近郊區，並且能提供健康醫療、管家式服務、樂齡學習、社群營造等軟硬體設施服務，而以此條件開發的銀髮住宅，戶數達150戶至200 戶以上經濟規模的效應較佳。

 

仲量聯行指出，目前台灣提供銀髮住宅型態分類，養生村的月租費範圍約為2.1 萬至6萬元、酒店式會館月租費為1.7萬至8萬元，青銀共居出租宅的月租費範圍則為1.9萬至7.8萬元。雖價格區間帶因房型及各開發案成本影響、差異較大，然而以中位數分析各類型訂價，酒店式會館的整體定價61,500元，相比養生村36,300元、青銀共居出租宅33,250元仍高出許多。因此，於定價及服務設計上，可適用於更廣大的樂齡人口的銀髮住宅產品，有助於擴大市場規模。

 

仲量聯行策略顧問部表示，台灣樂齡長者入住銀髮住宅的意願逐漸升高，且目前市場需求高於供給；過去五年，最偏好銀髮住宅作為居住方式的老年人口已增加，隨著少子化、高齡化程度加劇，家庭照料模式翻轉，潛在需求將會持續成長，市場將會逐步成熟。隨著台灣迅速轉型為超高齡社會，銀髮住宅市場的動態也在經歷重大變革。人口結構的變化將為未來住宅市場帶來挑戰也帶來機遇，透過專注戰略選址及整合各項管家服務、教育計畫、社區活動，提高案件吸引力，並滿足尋求積極、優質生活環境的樂齡人口偏好，更可提高入住意願，帶動「銀髮」商機。