好房網Housefun::News

好房網News記者林和謙／台北報導

 

針對今（2022）年第三季的不動產投資市場觀察，戴德梁行指出，台灣人壽在第三季最後一日以63億元從錦鋐企業手中購入桃園青埔廠辦大樓，一舉逆轉了今年投資市場原本可能連續三季量縮的局勢，第三季投資市場交易額為346億元，累積前三季投資交易量為964億元。此外，過去三年工業土地的全年交易量約在510～586億元之間，而今年工業土地需求相當熱，1～9月累積交易量644億元、已佔總交易量過半比例。

 

廠辦與工業廠房交易在第三季扮演絕對性的吃重角色，包括中國人壽以83.5億元購入內科精英大樓、台灣人壽購入青埔廠辦大樓、南山人壽購入台中工業區廠房、中壢在地地產商木田公司購入台達電中壢二廠，及東鋼、晶心科、廣積、大成鋼分別在高雄小港、新竹埔頂路、南軟及台南仁德購置自用廠辦或廠房，工業地產在本季十大投資交易中佔了8席，交易金額合計高達226億元；商辦大樓則只有位於鄭州路塔城街口的國產實業大樓，以65億元交易給兩位自然人，在本季十大交易中站上一隅。

 

 

戴德梁行分析，以今年前三季的商用不動產買賣目的而言，雖然投資型佔比65%仍高於自用型的35%，但俄烏戰爭加深國際間緊張情勢，加上COVID後疫情的餘威尚在，因應全球通膨的升息政策拖累了國際經濟發展腳步，也衝擊著台灣商用不動產的購買力，全球各界對於明年的經濟情勢看法普遍趨於保守，升息及經濟情勢的不確定對於投資目的的資產購置決策，將產生較大阻力，而以產業自用為目的的工商類不動產購置則影響不大。另一方面，投資型買方受到升息趨勢影響，預期租金報酬率利差將縮小，出價漸趨保守，買賣雙方價格認知差異擴大；戴德梁行預測明年的投資型買賣將持續緊縮，自用型比例則將明顯提高。

 

戴德梁行統計，今年第三季土地交易量為521億元，重大土地交易以自用目的工業土地為主，累積前三季土地交易量為1271億元。戴德梁行表示，開發商自下半年起在全球景氣預測偏空、升息壓力持續及年底選前的觀望氣氛下，對於土地出手明顯較以往更為審慎，多檔住商類土地標售案都以流標收場。第四季目前看來並無大規模土地標售，預估全年土地交易量估計將在1600～1800億元之間，重回2018年水準，也將跌破十年均量1973億元。

 

戴德梁行指出，過去三年工業土地的全年交易量在510～586億元之間，今年工業土地需求暢旺，1～9月工業土地累積交易量644億元已佔總交易量1271億的過半比例，更一舉突破過去三年工業土地一整年才能累積的交易量。航空及國際物流產業在後疫情時代展開積極佈局，科技、生醫及傳產在全台持續購地擴充產能，為全球供應鏈大洗牌搶佔最佳戰略地位，使第三季工業土地交易量佔單季土地總交易量近八成，十大土地交易案件中，工業土地更佔了九件。

 

戴德梁行分析，開發商在過去三年的土地進貨量是以往累積五年才有的量，在升息、營建成本高漲及政府房地政策主導下，持續購地未必是目前開發商的優先策略，透過合建、都市更新或參與捷運場站土開等方式投入開發興建資金，與地主共創雙贏，反而是在地價、營建工料成本的高原期，降低投資風險又能順應政府政策的營運策略。