以房養老當靠山 退休不怕斷炊
文／朱漢崙
由合庫、土銀帶頭銀行相繼投入的「以房養老」業務，截至目前為止，已有合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀、台銀等六大公股行庫，以及民營銀行中信銀共襄盛舉投入，迄今申貸量已上看2,000件，特別是以房養老越來越夯之下，現在連高資產族也來嚐鮮，可見得以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助，已越來越獲得認同。
六大公股行庫的「以房養老」業務，至今申貸量已上看2,000件（圖／好房資料中心）
對於退休生活的經營，錢自然是不可或缺，而以房養老在「所得補給」的效果，的確顯著，這可以從一般退休金的所得替代率來分析。所謂的所得替代率，是指退休之後的各類型給付，大約佔退休前所得的比率。
政院現在正進行年金制度的改革，相關部會已作出所得替代率的統計，根據統計顯示，若以所得替代率來看，以公務人員超過80％以上為最多，至於一般勞工階級，則大約在60％左右。除了勞保、勞退等退休給付之外，退休族的退休金定存，利息收入也是非常重要的一塊來源。但隨著經濟大環境並不是很好，儘管美國聯準會升息，但國內的低利狀況勢將維持一段時間，此時國人的利息收入縮水，相對而言，其他所得的加入來彌補利息收入的減損，相對更加重要。
根據合庫內部的最新統計顯示，截至2016年10月底止，以房養老的平均月付金額已達2.5萬元，相較於一般勞工平均的月退休所得替代率僅6成至6成5，倘若以一般非中高階主管退休的基層勞工，退休時月薪約7萬元的行情來估算，一般退休所得可能連4萬5都不到，如今透過以房養老的方式來套現，對於退休所得約可發揮超過50％的彌補效果。
北市房價高 以房養老意願強
土銀、合庫兩大行庫的以房養老申貸量，在2016年的6月暴增，即反映了這個現象，公股金融圈當時即解讀，應與5、6月間，市場瀰漫降息氛圍，退休族擔心定存利息縮水，不夠日常生活開銷所需有關，這也使得以房養老－逆向抵押房貸因此更相對有「往上竄紅」的空間，使得退休族對逆向抵押房貸意願增加，以彌補不足的生活開銷所需。數字可以說話。
例如，合庫內部最新統計即顯示，截至2016年11月底為止，全台灣已有4件案子，貸款金額超過3,000萬元，介於3,000萬元至4,000萬元之間，若以最高成數7成推算，擔保品本身的價值至少要有約4,500萬元的行情，顯見以房養老市場發展潛力已越來越高。
統計結果也顯示，首善之都台北市由於房價為全台最高，因而貸款戶透過以房養老所能發揮的「所得替代」效果也更顯著，根據合庫銀行截至2016年9月底的統計，目前在全體核貸的433件個案裡，總金額超過3,000萬元的個案已有4件，其中有2件的每月撥貸金額已超過10萬元，貸款戶已因此為退休後所得創造出「倍數」效果。
特別是由於北市房價高，因此台北市民參加「以房養老」的意願最強，合庫主管即對此舉例，目前台北市佔合庫全部核貸件數已達26％，其中，有一對夫婦還「兩房養老」，名下各一棟房子都拿來申辦，現在兩夫婦合計月領達8萬元，可支配所得也因此比原先的退休所得高出一倍之多。
根據合庫的最新統計，截至2016年10月底止，合庫以房養老案件位於台北市26％、新北市19％，而申辦年紀集中於75歲以下，65至75歲的合計達57％，其中，比重最大的為65歲至70歲的年紀層，這一部分就佔37％，由此也顯見多數的承辦人都認為要辦就要趁早。
合庫截至2016年9月底的統計顯示，目前月領3萬至5萬元，以及5萬至10萬元區間的以房養老撥貸金額的比重，已佔全體26％，近3成的比重，絕大部分都集中在雙北市，除了台北市佔比26％之外，新北市也高達19％。
在各大承辦銀行的受理申貸過程中，亦不乏溫馨的故事，例如，土銀日前就有一件個案，是63歲的退休族，透過向土銀申辦以房養老，讓88歲的母親不用靠賣房子，亦仍能由房子取得現金，來支付日益增加的醫療、看護費用，並在居住逾40的老宅安渡晚年。
而上述合庫的案例中，這對老夫妻相繼拿名下的房子來抵押，同樣也可從中感受到人間的溫情；由於這對夫妻膝下無子，而且本身就有退休金，因此，比起很多貸款戶是為了維繫日常生活開銷所需，這對夫妻辦理以房養老，反而目的在於投入社會公益，算是相當難得的案例。
可結合政府住宅及老人安養未來以房養老可以發揮的空間還非常的多，特別是可以結合政府其他住宅及老人安養政策，合庫高層即對此表示，未來可以配合政府的安養政策，讓以房養老的貸款戶，透過以房養老的每月津貼「換租」到所謂的「智慧高齡健康公共住宅」。
由於智慧高齡宅將有較多的無障礙設施，對於年長者更為方便，因此，原本已有屋，想「換屋」住到這類專門針對銀髮族開發的新型住宅，未來合庫也將透過以房養老措施予以協助。
此外，由於現在「百歲人瑞」越來越多，包括合庫、土銀等多家行庫，都有兩大因應措施，作為基本上包括最高貸款成數7成、最長貸款以35年為限等兩大原則的「例外條款」，包括：1.首次貸款成數最高為7成，但若屆期辦理延長貸款期間者，貸款成數可增加1成至最高8成，若再超過8成，將授權經理部門核定；2.倘若屆期，但貸款人仍活著，合庫、土銀將延長貸款期間，不會讓借款人因為貸款期間因為達到35年而「斷炊」。在銀行對於以房養老的措施，幾乎是一路放送到借款人往生的善意之下，退休銀髮族，只要願意嘗鮮，將更有資金調度的能力，來經營美好的退休人生。