EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
近期銀行因放貸水位爆滿而發動「限貸令」,逼得不少剛簽約或將交屋的購屋族哀聲四起,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,將導致換屋族賣房意願下降,且進一步使房租更有感上漲,「租屋族痛苦的日子才剛開始」,但也判斷買盤將流入預售市場,「預售屋和營建股會繼續爽下去,漲到不能漲」。
銀行受限《銀行法》第72條之2規定,辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成,近期陸續傳出水位已滿而限制放貸、各行內部自發性地下限貸令。何世昌在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」表示,將導致新辦房貸利率全面調漲,對房市帶來5點顯著影響。
![▼何世昌認為銀行自發限貸讓央行升息衝擊力降低。(圖/東森財經新聞張琬聆攝)](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzYwMTAwM25ld3M,/6f16f50c5f3d40e9_1210x681.jpg)
首先是1.「央行升息衝擊力降低」。根據馨傳不動產內部估算,今年下半年央行還有大約半碼的升息空間,但如今國銀房貸利率已普遍提升到2.35%~3%,大部分介於2.35%~2.5%,還有2.185%地板價的銀行愈來愈少,「就算檯面上還有,也不一定會收件」。
何世昌補充,雖然房貸利率攀升,但申貸仍舊踴躍,說明民眾最在乎的是順利取得房貸,利率為其次。房貸利率雖大幅走高,意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」,而目前民眾買房意願並沒有重挫,說明下半年即使央行升息,也不太會削弱購屋需求。
2.「部份成屋需求恐流入預售」。當房貸成數下降、利率變高,預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族,何世昌認為,倘若首購族有購屋需求,又比較難在短時間內籌措出自備款差額,可能就會捨棄成屋改買沒有立即貸款需求的預售屋。
3.「換屋族賣房意願可能下降」。過去不少換屋族會在買新房子的前後階段把舊屋賣掉,不過何世昌指出,現在換屋族面臨了「舊屋利率低、新購房屋利率高」的狀況,可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋,讓二手屋市場供給量減少。
他強調,這種情況類似美國固定式利率造成的後果,較早辦房貸利率的人享有3%、4%以下的低利,如果賣掉低利的房屋換屋,新辦房貸利率高達約7%,所以便不願賣掉手上的房子,導致二手市場供給緊繃。
最嚴重的問題則是4.「房租將更有感上漲」。何世昌指出,因為各國租金上漲與利率具有高度關聯性,「各國皆是如此,台灣也不會是例外」,因此斷言「接下來租屋族痛苦的日子才剛開始」。
至於對預售屋的影響,由於部分消費者轉向預售屋,何世昌認為,在《平均地權條例》中「預售屋禁止轉售」措施未改變前,「預售屋和營建股會繼續爽下去,漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止」。但他也強調,說的不見得100%正確,也有可能滑鐵盧。
從推估的結果來看,何世昌語重心長地表示,這波銀行自發性限貸令導致房貸難貸、利率變高,也有有人會覺得房市要爆炸了,但他的看法卻剛好相反,因為房貸市場如此發展,「無疑是為預售市場增添柴火,房價反而會愈漲愈不健康」。
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