好房網News記者戴鈺純／綜合報導
台灣人口高齡化與少子化現象逐漸嚴重，最明顯的是，隨著少子化衝擊，導致近年來多所大專院校停招，據統計，2022年全台51所學校出現1萬4493個缺額，明顯高於2021年2732個缺額，創下歷史新高，加上今年度又陸續傳出私校停招消息，且日前大同技術學院、明道大學及環球科技大學3校又有退場消息傳出，以此證明少子化海嘯正在進行中！
根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20％，台灣將正式進入超高齡社會。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，受到高齡化與少子化的影響，房市景象首當其衝，且「都市集中化」和「小宅化」現象會逐步浮現。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區（台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算）加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9％；到了2023年1月，占比已攀升至73.9％。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6％；到了2023年底，占比已飆高至75.3％。
而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3％，到2023年便攀升至82.8％。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。
葉凌棋進一步表示，「小宅化」現象也亦有跡可循，同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6％，到了2022年，占比升至35.4％，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8％，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5％，成長高達10.7個百分點。
而比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4％未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4％。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。
因此從數據可料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品，小宅產品也將成為未來台灣房市的主力。
面對少子化、超高齡化來勢洶洶，人口不斷驟降，大家最關心的就是對於房地產的衝擊，消基會董事暨房委會委員張欣民表示，人口負成長、少子化對房價的影響只限於特定區域，推案量大、規模大的重劃區，因機能純熟需要更多的磨合期，所以降價才可能明顯，尤其學生套房首當其衝，很多學校已陸續出現招生不足或是早列入教育部私校退場名單的窘況，因此投資此產品的人如果設法脫手，就會讓想買房的人有更多議價空間；至於搶手的黃金地帶想降價就會有一定的困難度。
房市專家Sway也曾在好房網TV節目《Sway說》指出，少子化並不會影響市中心的房市，但會造成大學商圈的房價破壞，多數台北市精華學校都不需買房及提前設籍。Sway表示，「7成（註冊率）以下大概就是差不多倒定的」，一旦大學倒閉，當地租屋市場除了學生再無其他支撐，學校一旦註冊率連年下滑，旁邊的商圈就會跟著消失，周遭房價恐跟著砍半。
