田僑仔快筆記！土地改由國土計畫法管制　申請機制懶人包

EBC地產王 記者張琬聆整理、禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇

 

2025年4月30日《國土計畫法》上路後，未來土地使用受《國土計畫法》影響的僅為非都市土地，而現行管制非都市土地使用的規定為「非都市土地使用管制規則」，未來將轉為「國土計畫土地使用管制規則」，目前國土管理署仍持續討論修改中，預計今年底前會發布實施。

 

未來各國土功能分區除通盤檢討或加強國土保育等特殊情況外，原則上禁止分區變更，故土地使用應符合國土功能分區分類之土地使用管制規定，並按其申請性質及規模，分別循「免經申請同意」、「應經申請同意」或「申請使用許可」等三種機制申請。

 

容許使用情形

 

依據國土管理署2023年9月的容許使用情形表草案，未來4個國土功能分區及19項分類，除少數分類依照《都市計畫法》或《國家公園法》相關規定外，其餘皆依照此表，此表中「●」代表免經申請同意使用、「○」代表應經申請同意使用、「╳」代表不允許使用，若實心圈或空心圈內有數字，表示需符合備註之條件方可申請使用。

 

以住宅使用為例，國1、國2、農1-農4、城2-1及城3等分區及分類，若在目前是編定為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地且使用面積未達2-5公頃，則免經同意即可申請使用；國1、國2、農1-農3若目前是丁種建築用地以及農4、城2-1及城3，應經申請同意後方可做住宅使用。

免經申請同意

 

免經申請同意是指免向「國土計畫主管機關」申請案件，而非目的事業主管機關或使用地主管機關，例如若農業發展地區之土地要申請農業設施使用，如果該分區及分類為免經申請同意，仍應向農業主管機關申請。

此外，若申請開發面積超過一定規模（2~5公頃不等），則須申請「應經申請同意」或「使用許可」。直轄市、縣（市）可因地制宜訂定免經同意項目，故非全國一致之規定。

 

應經申請同意

 

應經申請同意之案件未來原則由地方國土計畫主管機關受理申請後，會商目的事業主管機關及有關機關（環保、水利、農業或林業等）後審查同意，必要時亦得組成聯合審查小組審查，經審查核發同意使用函後，會登載於國土功能分區及使用地資訊系統上，並於國土功能分區證明書上註明。

申請使用許可

 

若該功能分區及分類為容許使用之項目，且「一定規模以上」或「性質特殊」，考量大規模使用對外產生之交通、公共設施等外部性有一定程度之衝擊，故其使用面積達一定規模仍應申請使用許可。

 

例如零售、批發、倉儲、辦公、旅館或工業設施，若位於國土保育地區、農業發展地區開發面積大於2公頃或城鄉發展地區大於5公頃，則須申請使用許可。

 

使用許可未來原則由地方國土計畫主管機關受理申請後，若屬國土保育地區或海洋資源地區者，由轉由中央主管機關審議，其餘申請使用許可範圍則由地方主管機關審議，經審議並核發使用許可後，申請人應辦理公共設施用地分割及移轉、繳交國土保育費及影響費，最後辦理使用地之變更。

 

未來辦理使用許可時，會和都市計畫一樣有民眾參與程序（公開展覽、公聽會等），審議過程中若土地所有權人或相關人民或團體，有相關意見皆可表達，另外核發使用許可後，也會將使用計畫書圖公告周知，以達到「資訊公開、民眾參與」的《國土計畫法》立法目的之一。