好房網News記者戴鈺純／綜合報導
「人口紅利」一向是房市發展的重要指標之一，根據內政部公布的最新人口資料，2024年8月底總人口2,340.66萬人，每一家戶人口已降至2.51人；且根據國發會所公布的人口推計，2070年全國人口只剩下1,621.96萬人。而在人口銳減逐年加劇的狀況，加上房市景氣在央行政策強力壓抑下，必然會出現反轉趨勢。
依國發會所公布的「中華民國人口推估」，2024年總人口2341.92萬人，出生人數15.91萬人，年齡中位數44.97歲，老年人口占比19.19％。到了2045年總人口2133.75萬人，出生人數11.65萬人，年齡中位數54.81歲，老年人口占比34.38％，而再到2070年時，總人口1621.96萬人，出生人數7.85萬人，年齡中位數59.59歲，老年人口占比近五成已達43.65％。
值得探討的是，「人口紅利」問題對長期房市趨勢而言，確實有消弭房價飆漲的作用，不過，中華不動產仲裁協會仲裁人莊孟翰也表示，整體房市將會朝供需基本面調整，但當前最值得重視的，應該是房價下跌所衍生的後遺症，最直接的影響應該是低度使用住宅，亦即空屋率會越來越高；其次，針對第七次選擇性信用管制措施衝擊最大的應是即將交屋並且需要辦理貸款的承購戶，另外就是小建商，建案開價與實際成交價之間差距多大，投資與投機占比多少等，其對建商的流動性風險所衍生的金融業系統性風險會有多高，蛋白區跟蛋黃區的房價變動會有多大，尤其是近年大量超額供給區域，房價跌幅極有可能超過兩成，再加上預售「5％～10％自備款」促銷，除交屋困難外，房貸鑑價必然也會面臨極大考驗。
再者，莊孟翰指出，小坪數的潛在隱憂逐漸浮現，在景氣向下過程，此類建案交屋勢必越來越困難，尤其近年小坪數規劃大都集中在15～30坪，申請貸款時銀行針對15坪以下的套房百般刁難，甚至拒絕收件等，主要原因在於15坪以下的小坪數，扣除35％公設比之後，剩下的10坪使用空間並不符合實際使用需求，這樣的產品日後想要換屋必然相當困難，這也正是銀行不願輕易辦理貸款的主因。另外，近年有不少建案以5％～10％自備款進行促銷，除以小坪數低自備款掩蓋高單價之外，更讓買方能夠有槓桿操作的空間，來展現建案「100％完銷」的投資獲利潛力，此一議題在景氣向下時最容易出現問題，其因在於交屋糾紛與解約、斷頭問題必然層出不窮。
住展雜誌企研室總監陳炳辰認為，人口紅利消散進而影響房價的區域，蛋白區絕對首當其衝，如今也確實有數據探討人口移出較多的鄉鎮，房價偏低，房市亦沒有發展性，但蛋黃區則反之，人口出於就業機會、居住便利性、房價資產發展性，而有不均衡的聚集，又常見房產拿來做投資使用，還不乏持有多戶不一定完全利用，如空置不租只待轉手獲利，要因人口紅利弱化房市，除非有相當劇烈的環境變動，或是房價先行出於其他因素崩盤，否則短期難見。
