好房網News記者李彥穎／台北報導
台灣的都市更新長年陷入僵局，許多案子即使通過法定同意門檻，仍因少數不同意戶卡死多年。中華民國不動產聯盟總會副理事長蔡漢霖對此指出，現在雖然有代拆機制，但是政府首長擔心背負強拆惡名，常常不願動用代拆，因此必須賦予都更案更積極的「公共利益」，當代拆捍衛的不是私利而是公益時，一般都更案才能走出停滯僵局。
殘酷現實！跨過都更門檻不等於能動工
蔡漢霖表示，在台灣談都更，大家最常背誦的就是《都市更新條例》第37條，也就是75％或80％的法定同意門檻。許多人以為跨過這個同意門檻就穩操勝券了，但現實很殘酷，實務上業界心知肚明，「過門檻」跟「能動工」完全是兩回事，即使拿到90％居民同意，只要有一兩戶的不同意戶，整個都更案還是會被卡死，甚至胎死腹中。
代拆機制的的兩難 首長不願背政治惡名
但現在不是已經有代拆的法源了嗎？蔡漢霖分析，實務上，並非首長們不想依法行政，而是代拆機制面臨三大痛點。首先，代拆機制就形同「核武器」，也就是威力雖然強大，但會有巨大的副作用。縣市首長們的普遍想法，就是擔心動用代拆機制，公權力極容易被輿論貼上「財團打手」的標籤。當媒體與社群看見的是老人的眼淚與怪手的對抗，強大的畫面渲染力會使得法條講道理都沒有用。
其次，當不同意戶高舉憲法保障的財產權與居住權，我們往往忽略了，那些高比例同意戶，同樣在憲法下享有「追求安全居住環境、免於地震恐懼」的居住權，這時就產生了「法理的對立」。第三則是「不確定法律概念」，釋憲後要求的「真誠磋商」難以量化，行政機關深怕動用代拆，會有程序瑕疵的可能性，而面臨綿延不斷的行政訴訟。
蔡漢霖指出，就因為這樣，目前政府只有在「消極防禦」，例如海砂屋、紅單危樓等避免緊急危難的狀況時，才比較有底氣啟動代拆。但對於全台灣絕大多數的「一般都更案」，政府的法理底氣依然非常心虛。因為司法院釋字第709號解釋早就警告過：不能把商業開發或單純的市容美化，直接與「公共利益」劃上等號。
賦予都更「積極公共利益」 為公權力注入底氣
那要怎麼樣才能破解這個僵局呢？蔡漢霖指出，就是要用「積極公共利益」為公權力注入底氣。
蔡漢霖表示，公部門在想的是，如果房子還沒要倒，公權力介入會有風險，那麼我們就賦予都更案更為積極的公共利益。而且這個「積極公共利益」必須被客觀地指標化。也就是說，都更不能只是建商和地主的私人資產增值（私益），它必須對都市產生更多實質的正面貢獻。
蔡漢霖表示，創造都更案積極公共利益的方法很多，例如：都更實施者主動讓利，捐贈社區緊缺的公托、公幼、長照據點或社會住宅，讓都更案能為區域的基礎設施實質升級。或是大幅度退縮建築，串聯周邊街廓，形成連續性無障礙人行綠帶，這樣子都更案就跟區域的空間與環境公共化相連結。甚至是配合都市計畫打通瓶頸路段、截彎取直，並將區域內的靜態停車需求完全地下化，釋放公共路權，這樣子都更案就更區域的交通健全化息息相關。
都更案主動創造高度公共價值 代拆就有正當性
蔡漢霖指出，當一個都更案願意主動讓利，創造出高度的公共價值時，政府的依法行政就有了最強大的正當性。因為在這種情形下，公權力介入，就不是在「幫建商強拆」，而是在「捍衛全體市民看得見、用得到的都市公共財」。也就是說，如果能讓都更的層次，拉高到「都市機能提升」與「都市防災」的視角，那麼都更代拆就更有底氣。
理想的都更 層次要拉高到都市計畫的層級
蔡漢霖表示，他心目中理想的都更，具備三大願景。首先都更應該打破上世紀死板的住宅、商業區二分法，透過跨基地的大規模合併，重構一個「垂直、立體、混合」的高效生活載體，把空間還給人本與綠意，同時使都更案更有防災的韌性。其次，將都更案導入「智慧微型基礎設施網路」，使其成為作為區域的「科技基礎設施節點」，提升整座城市的數位與能源效率。第三，將都更案與鄰近捷運進行立體化的連結，創造出真正適應未來移動科技的無障礙城市。
東京「虎之門之丘」 都更創造公共利益的教科書
蔡漢霖指出，這些願景，其實並不是遙不可及，國外的都更案有很多案例可以借鏡。例如東京的「虎之門之丘」（Toranomon Hills）正是最經典的教科書案例。它最厲害的公共利益在於，東京都政府想蓋「環狀2號線」道路，但地價太貴、地主反對。最終，政府運用立體道路制度，讓道路從地下隧道穿過，上方交給森大廈（Mori Building）結合地主共同開發成超高層摩天大樓。如此一來，政府沒花巨額徵收費就開通了核心幹道，地主分回新大樓資產，城市則獲得了頂級的國際商務與生活機能。
「澀谷站街區」第一種市街地再開發 號稱「百年一遇」的城市改造計畫
東京「澀谷站街區」第一種市街地再開發也是極為成功的案例，被譽為「百年一遇」的城市改造計畫。這是一個由東急電鐵、JR東日本與地主聯合主導的大規模都市更新案。利用電梯與電扶梯將地下 3層到地上3層的 4 條鐵路、巴士轉運站與地面步行系統徹底打通，創造出一個名為「Urban Core」的立體垂直交通系統。同時在開發過程中，在在車站地下深處合建了一個容量達4000噸的雨水貯留基礎設施，徹底解決澀谷核心區的暴雨淹水隱憂。
倫敦「國王十字車站」再開發案 四成土地劃為公共空間
還有倫敦「國王十字車站」再開發案，也是一個可參考的案例。該案將高達40％的土地劃為公共開放空間，其中包含10個新廣場、公園與親水步道，向全倫敦市民開放，並將20棟老舊的維多利亞時代工業穀倉、鑄鐵煤氣罐保留並重新解構，使古蹟化為頂級零售與公共活動空間。該案更透過都市計畫變更與高強度開發，吸引了倫敦藝術大學、Google歐洲總部、Waymo等進駐，使破舊的舊鐵道區，翻轉為倫敦含金量最高的「知識季度（Knowledge Quarter）」，為城市創造數萬個高階就業機會。
「積極公益」成為常態 都更就能走出泥淖
蔡漢霖強調，這是一場打破「建商只想賺錢、地主互不信任、政府只想和稀泥」零和賽局的體制創新。當「積極公益」成為常態，台灣的都市更新才能真正走出泥淖，兼顧人權保障與都市機能的永續發展。
