工商時報／凱基亞洲投資策略部
過去一周，有關中港股市的消息，相信最令人關注的莫過於財政司司長陳茂波於2月28日公布2024－2025財政年度的財政預算案，為香港定下發展方向。
陳茂波當時進行經濟回顧、前瞻，及簡單地提到香港將會繼續吸引人才及資金來港後，隨即宣布首項「為復甦增添有利條件」的措施。針對物業市場，即日起取消撤銷所有住宅物業需求管理措施，即「撤辣」，住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。隨後住宅物業交易只需要按照基本印花稅階，繳付從價印花稅（AVD）。
過去香港的房市辣招，主要針對在房市熾熱時增加非首置或非香港永久性居民置業的措施，以增加成本方式令需求降溫。目前香港房市進入下行週期，先前的「炒風」顯著降溫，因此本次的「全面撤辣」可說是市場預期的範圍之內。除了財政預算案公布的措施之外，香港金管局隨後亦公布有關放寬住宅樓宇按揭的安排，如港幣3,000萬元以下的自用住宅按揭成數上調至7成，以及暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。以上的措施均可提升市場需求端，但事實上對於香港房市發展有何影響呢？
首先在供應方面，香港房屋局會按季度公布私人住宅一手市場供應報告，截至去年12月，預計未來三至四年將會有大約10.9萬個私人單位供應於市場，當中包括2萬個已落成但未售出的單位、7.1萬個建築中及並未售出的單位，以及已批出住宅土地未來大約可提供1.8萬個單位，可見後續將會有更多的樓盤流出市場，在供應角度或會令房價形成壓力。
其次在成交方面，以過去12個月數據計（截至2024年1月）住宅樓宇買賣合約平均只有3,617件，一手平均只有949件，二手平均則為2,670件。表現較2022年月平均分別跌3.7％、跌7.8％及漲10.4％。整體住宅樓宇買賣合約件數依然下跌，近兩年的合約成交趨勢亦明顯出現下行。雖「全面撤辣」有助提振交易，但同期一手住宅樓宇買賣只有1.14萬，後續需要留意市場消化一手私房供應能力。
至於在利息成本方面，在最新金管局公布的2024年1月住宅按揭統計資料中顯示繼續以浮息為主要的按揭利率方案，但事實上浮息方案，在目前的1月香港銀行同業拆息（H）+基點，普遍已觸及最高利率限制，設於最優惠利率（P）-基點。因此利息壓力能否得而舒緩仍視乎P利率變化。
整體而言，全面撤辣及香港金管局的措施雖然有助需求端改善，但利率壓力依然存在。短期市場消化一手房供應的能力及發展商賣盤方式料將為主要影響房市發展方向的關鍵。但中長線而言，若住宅租金能回升，且抵押貸款利率下降，市場情緒或會改善。
