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升息會讓房價跌?紐約房仲總裁揭實況:租金衝42年新高

#寰宇 #多空 #房價 #租金 #紐約 #美國房市
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
常有人說房價不跌是因為利息太低,近年美國為抗通膨聯準會FED提高利率,短短1年從3%飆升到7%,根據紐約房仲業者指出,雖然紐約房產去年交易量下跌近3成,但平均中位數價格反而上升,反而是租金來到42年最高點,在預期今年將降息之下,對紐約房市很樂觀。
 
「紐約是全世界的經濟金融中心,是世界之都,所以吸引各國有錢人到那裡置產。」在紐約曼哈頓深耕房地產市場逾20年的Jade Stone Real Estate Consulting玉石不動產創辦者及總裁Anne Chang(張惠紋),27日聊起紐約房市相當有信心,在台北101大樓舉辦紐約留學就業居住及房產投資講座。
Anne Chang在台北101大樓舉辦紐約房市講座。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼Anne Chang今日在台北101大樓舉辦紐約房市講座。(圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
她提及,過去一年台灣到美國留學人增加,父母要幫忙租屋,往往考慮到租金高就不如買房,「畢竟華人都有『有房斯有財』的觀念,所以有很大的剛性需求」。而且紐約有許多跨國企業,也是美國密集度最高的城市,過去2年因為兩岸政治的不穩定,增加很多中國人、台灣人都前往美國紐約投資、購屋置產。
 
華人有土斯有財觀念 到紐約讀書租不如買
 
為何獨鍾紐約房市?Anna舉有「億萬富翁街」之稱的「57街(57th Street)」為例,因為美國政治穩定,紐約又是全世界經濟金融中心,「買紐約房就像買金塊,非常穩固,吸引世界各國有錢人來置產,因為能在紐約有房產是種精神上的驕傲」。曼哈頓平均中位數價格在過去20年的年增值率大概6%,租金收入也穩,紐約市目前空置率更創下歷史新低1.4%,長期也僅約2%。
 
不過Anne補充,空置率在疫情期間升高,因為當時很多人搬離開,不過疫情後搬進紐約的人數又比疫情前更高!她也回憶,自1997年在紐約求學、就業及生活,遇過房市三大利空,分別是2001年的911事件、2008年的金融風暴與這次的疫情,不過紐約對市場的壞消息反應最慢的,但對利多消息會馬上反應走升。
深耕紐約房地產逾20年的Anne Chang,經歷過3次利空。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼深耕紐約房地產逾20年的Anne Chang,經歷過3次利空。(圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
去年暴力升息創新高 租金達42年高點
 
以去年的鷹式暴力升息為例,美國聯準會從2022年3月啟動升息,到去年7月共11度升息、上調了21碼,基準利率區間來到5.25%至5.5%,創下22年來歷史新高。
 
Anne形容,從開始升息的房貸利率3~4%,一路攀升,到去年年底買房貸款的利率已經加倍到7~8%了,對於買方來說購買力下降很多,因此交易量跌了約3成,但賣方就寧願選擇不釋出房子,「因為能在紐約擁有房產的屋主,都是有一定經濟實力的,他可以撐,不要賣、拿到市場上出租」,導致平均中位數房價1.15M美元(約為3635萬元台幣)還在上揚之外,去年租金中位數則來到每月近 4150 美元(約為13萬元台幣),到達42年來最高點。
 
對於今年紐約房市的看法,由於聯準會升息已經停止,Anne指出,市場預期今年下半年會開始調降利率,雖然近日聯準會透露可能會暫停停止降息,但紐約投資人普遍認為調不調降利息對房市的影響不大,因為原本擔心的高通膨和經濟蕭條都沒有發生,仍期待為未來將降息的利多,預期市場會比去年來得好。


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