好房網News記者林和謙／台北報導
因央行信用管制措施持續，導致房市仍處於較低迷狀態。全國包括中古屋、預售屋的成交量都明顯下降，部分區域價格也開始出現調整。房市專家、「建築診療苑」創辦人陳冠允表示，根據數據資料推判，12個月後中古供給有機會回歸健康。
而與預售屋市場相比，仲介端中古屋價格反應通常較快，原因包括：屋主資金需求不同、個案條件差異大、成交議價較直接、仲介可快速回饋市場價格、不需要考慮建商整體價盤。
市場轉弱初期 中古屋比預售更早出現議價空間？
因此，在市場轉弱初期，仲介端中古屋通常比預售屋更早出現議價空間。陳冠允說，6都及新竹地區，房屋銷售市場並非同步下跌，各區域價格表現仍受到地段、供給、產業與產品結構影響。
陳冠允分析，台灣房市已正式進入價格分化階段，成交量率先修正，價格則依地段、品牌、產品定位與供需結構出現不同走勢。未來房價將由「全面行情」轉向「產品行情」，真正具備稀缺性、品牌力與產品競爭力的建案，仍具有價格支撐能力。
新案向上測試價格？具備條件曝光
以台北市來說，低供給、價格有支撐。陳冠允表示，台北市無論中古與預售屋，成交量雖下降，但價格仍具一定支撐。主要原因包括：新增土地稀少、都更危老成本提高、小基地營造成本偏高、土方、鄰損與施工條件複雜、核心區長期供給有限。台北市市場更接近「供給約束型」市場，即使成交量下降，具有地段與稀缺性的產品仍不容易大幅降價。
至於新北市部分，則是品牌產品支撐價格；陳冠允指出，新北市部分新成屋或預售屋指標建案仍持續向上測試價格，特別是具備以下條件者：包括捷運、品牌建商、大型基地、公園與環境條件、產業園區、大型醫療資源...等利多。在市場偏弱時，反而是高端產品較具支撐，他認為，高資產族群通常不只比較單價，而是評估稀缺性、品牌、產品完整度及未來替代性；景氣轉弱後，高端市場並不一定最先下跌；真正承受壓力的，往往是缺乏差異、價格又不便宜的中間產品。
