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身價上億的田僑仔繼承者 共有人使出這招…賣地連仲介費都省下了

#理財 #田僑仔 #土地 #繼承 #土地法
EBC地產王記者張琬聆整理/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
 
不動產的處分以全體同意為主,為了少數服從多數,多數尊重少數,《土地法》第34條之1有多數決的相關規定,共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者,其人數不予計算。
 
有關多數決的案件,大部分的人會認為,少數被欺負了,被強制處分財產了, 為了平衡權利,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
祖先務農地在公共工程建設帶動下變價值不斐,造就子孫身價上億。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼祖先務農地在公共工程建設帶動下變價值不斐,造就子孫身價上億。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
個案中的共有人,因為早期祖先在新北市的外圍務農,所以在郊區多處置產,拜政府的公共工程的建設,高速公路、捷運系統及區段徵收等因素,多處土地價格不斐,也造就了子孫後代個個身價上億元,在多次土地買賣時,「偶遇」同一批地主後代,好不羨慕。
 
土地共有人 始終不同意出售
 
故事就從這裡開始,我們發現固定有幾位共有人,買賣簽約時始終不出現,也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳,擔心他們會主張優先購買權,讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來,發現他們都不會主張優先購買權,我們的擔心是多餘的,但是按照規定我們行禮如儀,一樣要發優先購買權通知給他們,後來發現,其實他們才是真正的武林高手。
 
土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅,其次就是仲介費,由於祖產的土地大部分屬於舊制,所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費,如果以坊間賣方4%的收費標準,1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費。
 
多數決機制下 他共有人不須付仲介費
 
多次的交手後赫然發現每次的土地交易,他們都不用支付仲介服務費,光我們經手承辦的土地買賣案件,這幾個固定不同意的「他共有人」,就省下了近百萬元的仲介服務費,難怪每次他們都不願意出售。
不同意出售土地的「他共有人」,反而不必支付仲介服務費。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼不同意出售土地的「他共有人」,反而不必支付仲介服務費。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank">EBC地產王</a>張琬聆攝)
原因無他,按照〈內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函〉,共有土地不同意處分之他共有人,若與經紀業無委託關係,自無支付服務報酬之義務。屆時,我們發現真正的:沉默是「金」!
 
更厲害的是,過戶的流程必須將他共有人應得價金,先向法院辦理提存,取得法院提存書後,才能去地政事務所辦理過戶,過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。
 
不同意戶先提存價金 同意方反被霸凌
 
但是這種案件,不同意出售的他共有人,早就接到法院領取提存價金的通知,比同意出售的共有人更早領取買賣價金,這讓我聯想到搭飛機時,商務艙的客人總是可以優先下機、優先取得行李,更厲害的是這樣尊榮的優先服務,竟然免付仲介服務費!
 
想像同意出售的共有人,需要支付全體賣方的仲介服務費,不願出售的他共有人不用支付仲介服務費,就像搭經濟艙的人,幫商務艙的人全額付費,但是又窄又擠,而且晚下飛機;反觀,不同意出售的他共有人,完全不用付費,又寬敞又舒適,還可以優先下機,情何以堪?
 
這真是少數霸凌多數的活教材,或許內政部應該正視真實案例,重新檢視個案,讓投機者無所遁行,也讓土地的使用,地盡其利,而不是少數霸凌多數,阻礙經濟發展。
 
●以上言論不代表EBC地產王立場


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