好房網雜誌2026年5月號／撰文：丁一芬 圖片：Shutterstock
隨著房市進入盤整期，市場從過去的資金行情，逐步回歸基本面檢視，重劃區的價值也開始出現分化，從最新預售屋實價登錄資料觀察，各縣市行政區與重劃區之間的價格差異明顯，反映出市場對未來發展預期的不同評價，也成為判斷區域潛力的重要依據。
雙北重劃區與行政區房價呈現分歧
桃竹重劃區強勢題材推升房價
以永慶集團統計內政部最新實價登錄資料，觀察七大都會區指標重劃區與行政區預售均價落差！以雙北重劃區而言，多半與行政區房價呈現分歧走勢，台北市士林區預售屋每坪均價約105.4萬元，北投士林科技園區達119.5萬元，價差13.4％；新北市則出現漲跌互見情形，板橋區均價80.7萬元，江翠北側重劃區以76.6萬元、低於行政區約5.1％；新莊副都心76.6萬元，高於新莊區均價72.3萬元、約高出5.9％；三重區與二重右岸則差距不大，呈現約2.3％的價差。
桃園與新竹表現相對強勢，其中中壢區均價49.1萬元，青埔特區達64.2萬元，價差高達30.8％，為各大重劃區之最；桃園區均價53.1萬元，中路特區與小檜溪分別落在55.2萬與55.6萬元，差距約4至4.7％。新竹縣竹北市均價64.2萬元，竹北高鐵特區達82.3萬元、價差28.2％，縣治三期則為每坪72.5萬元、約高出12.9％，顯示產業與交通題材持續推升區域行情。
觀察中南部，台中市西屯、南屯區均價約70.6至70.7萬元，七期重劃區達86.1萬元，價差約22％；十四期與水湳經貿園區則因開發進程不同，與行政區呈現負3％至15％不等差距。台南市方面，東區均價55.3萬元，平實重劃區為56.7萬元，差距約2.5％；歸仁區與台南高鐵特區幾乎持平，僅約0.5％；安南區與九份子重劃區則有約8.3％價差；高雄市鼓山區均價55.1％萬元，美術館特區約56.1萬元，差距約1.8％。
桃園青埔特區均價名列重劃區前段
站前國泰廣場開發案釋出利多
從上述數據可以發現，多數成熟或具備題材的重劃區，其價格普遍高於行政區均價，顯示市場願意為未來性買單；其中，指標重劃區中又以青埔特區高於整體中壢區均價最多，中壢區預售屋均價約每坪49.1萬元，而青埔特區達每坪64.2萬元，價差高達30.8％，不僅在桃園市內領先，也在全台主要重劃區中名列前段。
進一步觀察青埔特區，其發展動能已不僅停留在規畫層面，而是持續透過重大建設與市場交易反映在價格表現上，根據最新實價登錄資料顯示，青埔特區預售案「耑鑄」，去年成交單價達每坪75.4萬元，已超越2024年桃園預售市場原先最高價個案「力璞水御｜耘山」的每坪72.6萬元，刷新桃園預售豪宅單價紀錄，顯示高端市場對青埔區位與未來性的高度認同。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，青埔特區具備高鐵桃園站與機場捷運的雙鐵共構優勢，形成串聯雙北與國際機場的重要節點，加上2025年底開工的站前國泰廣場開發案，總投資金額達500億元，為高鐵沿線規模最大的開發案之一，未來將導入複合式商辦、五星級飯店與大型商場，進一步擴大商業機能與就業機會。
新竹高鐵特區預售站上八字頭
台南高鐵則未超脫行政區整體水準
除了青埔特區外，重劃區均價明顯高於行政區的代表案例，還包括新竹的竹北高鐵特區，與竹北市價差高達28.2％，顯示市場對該區未來發展的高度期待。
以新竹高鐵站為核心發展的竹北高鐵特區，近年在重大建設帶動下，房價與機能同步升級，預售行情已站上八字頭水準，逐步取代傳統竹北市區，成為區域發展重心，其成長動能主要來自兩大關鍵建設：宏匯集團規畫於高鐵站前推出的雙塔開發案，加上聯發科規畫於高鐵新竹站專二區設立總部辦公大樓。
在建設與產業雙引擎帶動下，竹北高鐵特區的房市表現持續升溫，近期區內指標新案「大陸時華」即被市場視為挑戰區域價格天花板的重要個案，市場普遍預期單價有機會叩關三位數水準，反映買方對區域發展與產品力的高度信心。另外值得留意的是，台南高鐵特區的價格表現則呈現不同樣貌，從數據來看，其預售屋均價與所屬的歸仁區差異不大，僅約0.5％，顯示目前區域價格尚未超脫行政區水準。
回顧發展歷程，陳炳辰指出，台南高鐵特區早期推案單價僅在一字頭，隨著重大建設與科技產業陸續進駐，近期Mitsui Outlet Park台南二期、中央研究院南部院區等建設陸續啟用，生活與就業機能逐步到位，房價在短短數年間快速攀升至三字頭，目前新案普遍已站穩三至四字頭區間，甚至已有個案出現五字頭成交水準，反映市場對區域發展的預期逐步墊高，不過後續發展仍具觀察空間。
