好房網News記者林清坤/綜合報導
房屋因其完工型態以及屋齡,大致可分為預售屋、新成屋和中古屋三種類型,預售屋屬於尚未完成建造或正在蓋的房子,因其頭期款可以分期繳納,以及可以按照心中想法進行客變,對於年輕首購族而言,為較喜愛的選擇,而其中預售屋的買賣流程又有哪些呢?
臉書房產粉專「賣厝阿明 知識+」對此整理了預售屋的流程供民眾參考,以下分為11大項:第一點蒐集建案資訊,踏進銷售中心前,事前作業是必須的!諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一;第二點到銷售中心確認並索取建案基本資訊,要注意到一點是建商『有無取得建照』,依法建商一定要有建照才可以公開銷售。沒申請就蓋的房子就是「違建」!
第三點為確認建築基地位置,通常銷售中心跟建築基地,並不會在同一位置,所以務必要實地走訪建築基地,確認周邊有無嫌惡設施。建議早晚晴雨平日假日都看一次,實際感受一下環境及交通是否壅塞;第四點開始議價,若確定購買,則補足正式訂金到總價5%,將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期為5天至30天。特別注意,建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期!
第五點正式簽約,繳交「訂、簽、開」金,即訂金、簽約金、開工款,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。確認契約沒有問題,即可正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款,這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的;第六點繳交工程款,工程款金額約為房屋總價的10%~15%,收費方式通常分為以下三種方式:A按工程期繳納:建商會規定蓋到幾樓繳多少?公設完成繳多少?消費者再依約繳款即可。B工程期零付款:指工程開始後,一直到交屋都不必付繳給建商,待完工到交屋這段期間(約1~3個月左右)收取。C按月繳納:無論施工進度如何,皆須按月繳納。
第七點利用「客變期」變更設計,買預售屋的好處就在「客變期」,可以在建商指定期間內,針對房屋內部提出修改及規劃。基本上會有四大部分可以客變:格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置,變更次數通常以1次為限,至於主結構、大樓外觀、公共設施等無法變更。
第八點對保,A建商領到使用執照後,會請消費者到銀行對保。B確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節。C簽「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。第九點完稅,地價稅、房屋稅:『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔,土地增值稅→建商負擔,印花稅、契稅及相關規費→買方負擔。
第十點過戶,由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續(申請房屋及土地所有權狀),會在建商領得使用執照後4個月內完成。最後一點交屋,驗收若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,購買預售屋除了房屋新穎、外相佳等誘因,還是出於購置一開始的時候,「訂簽開」的費用約佔總價的10%,後續再繳交工程款與頭期款等即可,讓民眾圓夢築巢的門檻降低,不至於像成屋一樣,得立即付出約3成的自備款。
不過,陳炳辰提醒,民眾得注意後續成屋的狀態是否符合預期,像是坪數縮水、裝潢家具不佳、施工品質堪慮等糾紛,也有建商中途跑路等窘況,因此建商的選擇都得仔細評估。陳炳辰還建議,若擔心買不到心意所屬的社區,也盡量不要與周邊成屋行情脫節太多,特別是機能有待加強的區域,都切勿追高。