戴雲發／營建成本飆漲！找建商合建　地主的分配比例怎算？

文／建築安全履歷協會創會理事長 戴雲發

 

物價持續上升、缺工、缺料的問題更導致營造成本大漲，估計整體上漲幅度已超過2成之多，且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略，有些建商原本推出預售案的也部分改採「先建後售」的方式，打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。

 

甚至有些在疫情之前和地主談好合建比例或委建條件的建商或開發公司，因為當初預估營造成本時沒預料到成本會在短時間內有如此大的漲幅，導致現在發包困難或是出現財務問題，因此在這個大環境下地主與建設公司合建時，比例如何分配顯得更加重要。

 

大多地主會與建商合作，達成舊屋換新屋。圖／東森新聞張琬聆攝

許多地主想要將自家老屋換新屋，若是採用自建模式，需要慎選營造廠避免無法順利完工，雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒千百萬元甚至上億元，且需要相關專業知識，大多地主因此轉而透過與建商合建的方式達成舊屋換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益。

 

與建商「合建」，首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備。

 

新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易實價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；因為改建需要花錢，而地主一般會選擇與建商合建，通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物。

其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

 

建築工法與建材設備，攸關成本高低。圖／東森新聞張琬聆攝

 

「合建比例」係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

 

合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主亦可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，可多閱讀相關書籍或是請教專業人員或政府單位，獲取最新、最正確的建築常識，避免不必要的誤解，更能夠進行有效的溝通與討論。

 

進行重建可考慮找專業人士協助。圖／東森新聞張琬聆攝

 

慎選並委託專業公司詳細評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理加上預備金編列，相信一定能順利重建完成，共同創造最大的利潤。

 

我認為，不管選擇哪一種方式進行都更或危老重建都各有優缺點，相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力，加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等，雖然重建要花費許多精力、金錢及時間，但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利，找到最合適自己的重建方式及專業團隊，透過都更危老重建，使建物的耐震機能提高、更新後房屋價值提升，讓居住環境品質更安全、更舒適。

 

戴雲發認為地主應積極參與，找到最合適的重建方式與團隊。圖／戴雲發提供

 

作者／戴雲發　社團法人建築安全履歷協會創會理事長、中力都市更新有限公司總經理、Alfa Safe耐震系統工法創辦人。台灣大學土木研究所結構工程組碩士，取得證照：結構技師。曾任社團法人中華民國建築經營協會理事長、中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人、「國家卓越建設獎」評審委員會施工品質類之評審委員。著作《挑房Follow Me》、《好宅聖經》