「金龍海嘯」衝擊後　新青安還是活口？代書曝殘酷真相

EBC地產王記者張琬聆

 

先是前一波銀行滿水位緊縮放貸，惹來首購族怒嗆排隊等房貸核撥現象，隨著19日央行大刀砍向房市，調升存準率、擴大選擇性信用管制至全國，並進一步緊縮銀行資金，雖然總裁楊金龍強調「不會影響民眾首購需求」，但地政士直言，即使新青安還貸得到也會受到排擠效應，實際上即有申貸民眾遭延後撥款、甚至銀行鑑價低導致自備款須拉高的狀況。

 

央行推出第7波選擇性信用管制，總裁楊金龍昨日解釋，檢視房貸數據並未侷限在8家承作「新青安」公股行庫，而是檢視全體國銀34家資料，就是怕有一家觸及不動產放款上限，民眾申貸便會挪移到其他家，進而影響銀行的房貸審核能量。他強調，希望國銀的信用資源可以提供給最需要的那群人，亦即「新青安」方案的首購族。

雖是這麼說，正業地政士聯合事務所所長鄭文在觀察到，最近銀行緊縮，民眾辦理房屋貸款到處碰壁，原來政府大張旗鼓廣告宣傳的「新青年安心成家」優待方案，由最高800萬元，提高到1000萬元，還給予最高5年的寬限期，40年的還款期間及3年的利息補貼減碼優惠，在電視大推順口溜「543廣告」，如今卻默默不見廣告蹤影，連YT上的廣告影片也悄悄下架了，就跟目前的申貸現況一樣，「想要辦理房屋貸款，瞬間比登天還難，讓人措手不及」。

 

由於新青安的房貸額度也包含在不動產貸款水位裡，鄭文在解釋，八大行庫如果面臨滿水位，仍有可能不接受申請，或是表面上承接後卻要延遲到1~2個月甚至更久之後才會撥款，最嚴重的問題還有銀行放貸趨嚴，鑑價變低，到時即使仍提供方案的8成房貸，卻會是以較低的鑑價為準，民眾最終還是要得拿出更多的自備款才行。

 

面對這種即使是「優待族」仍會卡關的狀況，鄭文在表示，不要再管停擺的「543新青安」，而是要改用「345」口訣來迎戰，茲說明如下：

 

一、3成自備款：隨著銀行緊縮，買方原來的2成自備款，建議應提昇至3成，避免銀行估價保守，買方發生貸款不足，違約的情事。

 

二、四處找銀行：以前買方可以先簽立買賣契約書後再慢慢找銀行議價，爭取高額度低利率。現在建議買方還沒有簽立買賣契約書之前，先確認銀行是否有額度貸放，才安心的去簽立買賣契約書，而且簽約完成後，馬上向銀行申貸，避免被銀行拒於門外，發生違約情事。

 

三、5個月交屋：承平時期，買賣房屋從簽約到交屋流程約1～2個月可以完成，在兵荒馬亂的階段，買賣契約書的點交日期最好約定5個月以上，避免被銀行的撥款時間延宕，發生違約情事。

 

另外，如果是購買建商預售屋或是新建餘屋，鄭文在建議由建商協助找銀行辦理，避免個人落單變成孤鳥，畢竟建商整批辦理房屋貸款，團結力量大，比較有議價能力。

 

鄭文在最後指出，其實市場上青年首購是主流，很多都是父母親贊助自備款助小孩一臂之力，讓小孩子成家，如何讓市場回歸正軌，投資客無利可圖，是政府部門應該有的配套。