好房網News記者王震濂／台北報導
國內房市要回溫嗎？會有這個訊息傳出，主要是因為每月公佈的央行數字，竟然創下19個月以來最大單月增量！根據中央銀行最新公佈2026年7月底購置住宅貸款餘額升至11.88兆元，單月大增769.26億元，不僅是最大單月增量，年增率也來到達4.52%。央行官員與金融專家指出，這個結果主要是兩個「末班車效應」所致，即便有美國FED升息與AI需求強勁，還稱不上是房市全面回暖。
央行數據有哪些背後的真相？
銀行主管認為，這次的數據在於央行消費者貸款及建築貸款統計，7月底購置住宅貸款餘額升至11兆8,895.78億元，較6月底增加769.26億元，創2025年1月以來、19個月最大單月增量；不過，代表建商資金需求的建築貸款，卻連續5個月下降，房貸與土建融呈現明顯背離。這種「買方房貸升溫、建商融資踩煞車」的特殊背離結構，主要是新青安2.0屆期、農曆民俗月前交屋潮兩個末班車效應推擠，形成的短期機制支撐。
不過針對房貸大增是否代表房市景氣全面翻多的疑問，包括央行與銀行業者的分析，認為目前市場整體仍維持「量縮價穩」，還沒有達到全面復甦的狀況，不過從數字觀察，的確有二個機制支撐：
●政策末班車效應推擠：新青安2.0於7月底屆滿，大量首購族為搶搭優惠利率條件，集中於7月份完成核貸與交屋。
●民俗月前季節性交屋：民間習俗多傾向於農曆七月前完成過戶交屋，帶動短期交易量衝高。
至於下一季房價走勢，根據中信房屋2026年第三季宅調查顯示，「看漲比例」與「進場時機」兩大關鍵指標雙雙回升，有28.1%的受訪者預期價格將上揚，較前一季的26.4%增加1.7個百分點；認為「兩年內適合購屋」的比例也由前一季的40.1%上升至本季的49.8%，增加9.7個百分點，中信房屋研展室副理莊思敏指出，反映出在通膨預期與剛性需求的強勁支撐下，民眾的觀望情緒已有所緩解，市場信心穩定增溫。
總結而言，7月房貸餘額的大幅飆升，莊思敏認為即便兩大關鍵指標回升，還是無法算是房市全面 V 型反轉的訊號。隨著8月起青安3.0正式銜接且審查規範趨嚴，市場買氣重新回歸基本面「量縮價穩」的市場常態，可能性居高。
面對國際政經局勢依然存在不確定性，莊思敏提醒，近期打算進場的購屋族，即便央行短期內仍可能傾向維持現行利率水準，仍建議持續觀察整體經濟與物價走勢，評估自身財務負擔能力才是上策；至於賣方與中古屋屋主，則需認清，適度調整獲利預期，方能在大環境盤整期中順利完成資產配置。
●常見問題 FAQ
Q: 2026年7月房貸單月大增769億元，代表房市已經全面回溫了嗎？
A: 不代表全面回溫。中央銀行指出，7月房貸大增主因是民眾趕在農曆民俗月前交屋，以及搶搭新青安2.0於7月底屆滿的末班車效應。目前代表建商推案動能的建築貸款已連續5個月下滑，整體市場仍維持「量縮價穩」的盤整格局。
Q: 新青安2.0屆期後，對接下來的首購族會產生什麼影響？
A: 8月起市場銜接青安3.0，貸款審查條件與資格規範相對嚴格。預期短期內搶搭末班車的爆量買氣將放緩，首購族的申貸流程可能需要預留更充裕的審核時間與財務緩衝空間。
Q: 為什麼房貸餘額增加，建商的建築貸款餘額卻連續下滑？
A: 這反映了市場「需求端房貸擴張、供給端建商收縮」的背離現象。銀行對建築融資審查趨嚴，加上土地與營造成本高昂，建商選擇延後推案並降低融資比重以主動去槓桿，使供給端動能相對保守。
