好房網雜誌8月號Miranda撰文、圖片提供：好房資料中心
從2024年6月至2025年6月的議價率結構來看，六都整體出現一種結構性變化：低議價物件比例下滑，高議價區間比例上升，顯示買方的實際談價空間正在變大，賣方的價格防線正逐步鬆動。以台北市為例，小於3％的議價案件從7.7％減至4.1％，15％以上議價案件則從139％升至30.3％。新北市的變化也很顯著，15％以上議價比例從11％攀升至25.1％，顯示買方對價格談判更具主導力。
高雄市也呈現類似趨勢，高讓價案件占比幾乎翻倍，從11.4％來到21.3％，台南市則從13.2％升至23.6％，均反映中南部市場賣方對價格鬆動的接受度明顯提升。專家指出，雖然讓利案件愈來愈多，只是買方是否會接單，仍取決於對未來的信心與利率變化。
近年，台灣中古屋市場可說進入一種「測試盤橫行」的情勢，許多屋主將物件掛出觀望，抱持「看看有沒有人問」、「遇到盤才談」的態度，不急於處分，不過，這類測試盤若積壓過多，勢必影響市場結構，甚至演變為價格轉折點，尤其當部分急售物件開始出現顯著讓價時，整體價格區間也會下拉，進而打破觀望平衡，轉化為實質下修。
強勢區段也面臨盤整壓力
值得注意的是，並非每個都會區的市場反應都一致。以新竹與桃園為例，這兩地長期仰賴科技就業人口與自住剛需撐盤，價格支撐力相對穩固。但即便如此，當新案推案壓力升高、供給堆高時，中古屋市場同樣面臨價格競爭，五月的委售量顯示，新竹與桃園的委售壓力已與中南部城市並駕齊驅，顯示即使是強勢區段，也難逃整體盤整壓力。
雙北市場則進入一種微幅調整、靜待時機的狀態。台北市價格高、屋主持有實力較強，即便願意讓價，也未見明顯成交潮出現，陳炳辰認為，台北市高房價當然也會在議價率上有所表現，由於包括萬華區、內湖區、文山區、北投區等地都有新案不再以單坪百萬元之姿問世，這類蛋白區成就破防台北市區域房市關鍵，亦有公寓產品或二線門牌有自知之明得作讓價，即便首都房價依然遠高於其他縣市，跟自己比有所弱化亦是不爭事實。
但也有部分高資產族願意讓價，像是台北市大直重劃區的中古水岸宅「輕井澤」，出現低樓層以總價1.75億元、每坪成交價155.2萬元交易，寫下該社區實價登錄以來新低，較2018年同樓層戶以每坪183萬元入手來看，這次每坪少賣27萬元，讓價約15％。
新北市方面則表現分岐，因區段差異較大，讓價幅度亦呈現兩極化，高總價產品反而更願意談價，低總價則因剛性需求相對穩定，讓價空間有限，整體而言，雙北目前仍未出現明顯的拋售潮，但讓價態度已較去年明顯寬鬆。
陳炳辰分析，蛋白區或新興區因為機能有一定抗性，又在過去熱潮出現賣屋量體大，價格亦跟進推升，當前局勢不利，身為全台住宅量體一哥的新北市委售量體自然也不小，如淡水區、五股區、三重區都有買氣膠著情況，恐勢必得在價格低頭，不過其他地區如中和區、永和區、土城區、新莊區還是有一定內需而呈穩定，像樹林區、鶯歌區、三峽區也本就在供給量上有所節制，價格恆溫機率高，應會比起高房價的台北市與高賣壓的桃園市有更多選擇且相較維持節奏。
台中、台南與高雄則開始進入讓價期的中段。其中台中市議價率12％以上物件比例已近三成，在買氣遲遲未回溫的情況下，不少屋主也選擇提早調整價格，以加快成交進度，高雄與台南亦呈現相似情況，進入實質議價階段。
