文／賴寧寧
租金是商辦的四倍 裝潢費也動輒數百萬起跳
大典藏家兩年前成立，目前有五個店面，總倉庫數一千個，一千個迷你倉已八、九成滿，年營收約四千多萬元，獲利超過三成。
亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」，三年前來台灣設分店，目前在台有八個據點，據點之一就是在寸土寸金的信義區。
負責台灣市場的協理賴淑君說，以五十坪商辦來看，租給公司行號，月租金大約四萬元，但，裝潢成迷你倉出租，租金收入可達十七萬元，迷你倉租金是商辦的四倍左右。
倉庫當精品店開，還可以供名包、名酒入住（圖／截自大典藏家網頁）
獲利誘人，但這筆生意並不比想像中好做。
以大典藏家八德店為例，「光裝潢就花六百萬，」以一百坪計算，每坪裝潢成本六萬元，比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材，外加鋼琴烤漆；坪數上百坪的店面，就放了十幾台歐洲空氣清淨機，要花三十萬元左右；另外，每間迷你倉都有獨立感應裝置，當門打開，系統會自動照相存證，同時記錄下開啟次數。
「進入門檻不低，尤其，初期投資（金額）較大，」以香港模式來看，如果不動產是承租，「要開兩、三間店，才可能賺錢，」她分析，只開一家店，要賺錢至少要花五年，以一家五十坪的店為例，第三年後，才可能有八、九成滿租，第六年才可能小賺，但熬過五年，之後每年就會有至少三成的穩定獲利。
獲利來源不只租金 自有資產增值收益更關鍵
若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金，更關鍵的是自有資產的增值收益。
以大典藏家的八德店來看，當初用七千萬元買房地產，現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式，也是以自用不動產出發開始。
當迷你倉市場開始細分化，加上台灣房價低迷，更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉，會像房仲業一樣百家爭鳴，」賴淑君說。現在，店數最多的摩爾空間仍持續擴充，如今全台有二十五個點，還到香港開分店，還有知名企業，如新光集團旗下誼光保全 也紛紛投入這產業，新加坡業者，甚至還來台灣購併了「收多易」。
「過去跟十個人講迷你倉，沒有人知道它是什麼，現在，會有六個人知道，」賴淑君說，「這表示市場逐漸擴大當中。」
當房地產產業低迷，利率持續走低，商辦市場空置率上升三％左右，卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。值得注意的是，現在乍看雖是投資者入門的好時機，但摩爾空間副總經理鄭維穎也說，「這是一刀兩刃」，當景氣低迷，顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後，比的還是大家差異化的能耐。
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