經濟日報記者余弦妙／整理報導
買賣房屋眉角多，例如在購買中古屋時，應仔細閱讀買賣契約書及不動產現況說明書，避免後續若發生爭議及糾紛時，增加舉證困難，與其事後進入訴訟，不如在簽約前做好風險控管，此外，如果是委託仲介，也應簽訂書面契約，並明確載明權利義務。
其實在法律實務上，確實常出現不少買賣糾紛，其中最常見的不外乎就是在「成屋」買賣上，買賣雙方出現爭端，然成屋買賣因房屋已完工交付，交易完成後的權利義務多回歸《民法》規範，與近年高度管制的預售屋不同，成屋交易更仰賴事前資訊揭露與買方自我風險控管，一旦交屋後發現瑕疵，責任歸屬與舉證關係，常成為訴訟爭點。
依《民法》第345條規定，買賣契約成立後，賣方負有交付標的物並使其合於約定的義務；若標的物於交付時即存在瑕疵，依同法第354條，賣方負起瑕疵擔保責任。所謂瑕疵，是指足以減少價值或通常效用的缺陷，且不以賣方是否故意或過失為要件，只要瑕疵在交付時已存在，買方即可依法主張。
實務上，成屋交易多經由不動產仲介居間，首要確認即為仲介委託關係，此刻要依《不動產經紀業管理條例》第21條規定，經紀業受託銷售不動產，應與委託人簽訂書面契約，並明確載明權利義務；同時，若仲介同時接受買賣雙方委託，依第23條規定，須事先取得雙方書面同意，否則即屬違規。在資訊揭露責任上，賣方仍為第一線義務主體，即便賣方為轉售取得，對屋況未必完全掌握，仍不得免除其瑕疵擔保責任，在實務認定上，除非賣方已於契約中明確約定免除或限制瑕疵擔保責任，且未涉及故意不告知，否則買方仍得依民法主張解除契約或請求減少價金。
至於仲介責任，則源自其居間人身分與法定調查義務，主要依《不動產經紀業管理條例》第24條規定，經紀業及經紀人員對交易標的，應就重要事項善盡調查與說明義務，包括建物現況、使用分區、是否涉及違章建築或法令限制等，若仲介明知或可得而知重要瑕疵，卻未據實告知，致交易相對人受損，依法須負損害賠償責任。
值得注意的是，「不動產現況說明書」在爭議案件中具有高度證據價值，該文件通常會是買賣雙方一同逐條檢視並勾選，屬於交易中重要的資訊揭露文件，買方有理由合理信賴該說明書內容，若實際狀況與書面記載不符，例如勾選「無違建」卻實際存在違建，賣方即難以主張免責。
此外，依《民法》第356條規定，買方於發現瑕疵後，應於合理期間內通知賣方，否則可能喪失解除契約或請求減價之權利，若買方發現瑕疵應及早蒐證並以書面方式通知，以確保權益。
整體而言，成屋買賣糾紛核心仍在資訊不對稱，法律雖提供瑕疵擔保與損害賠償機制，但事後救濟成本高昂，因此還是建議在簽約前應詳閱契約內容、逐項核對現況說明書，並視案件性質委由專業人士協助查核，以降低交易風險，避免後續訴訟爭議。（本文由司宇律法諮詢事務所長林司涵口述）
原文出處 【新聞中的法律／買賣房屋 做好風險控管】
