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營建成本再創新高!危老都更玩不下去?專家曝4解方:還能價值提升

#危老 #營建成本 #主計處
EBC地產王
 
營建成本漲不停,危老都更推動面臨困境!根據行政院主計總處的最新資料顯示,代表 的營造工程指數CCI指數,今年3月最新數值109.5,再度創下歷史新高,讓許多建商苦不堪言,而且,受到成本大幅上升、成本無法有效掌控衝擊,去年全台最火熱危老都更熱區北市,危老重建核准件數僅剩下152件,年減量逼近3成,創近三年新低,市場更傳出不少危老案玩不下去的狀態。
 
對此,元宏不動產加值服務平台創辦人暨RBone卸震鋼甲業務副總經理周昆立表示,近年營建成本衝高確實對危老都更產生負面影響,目前危老都更在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下,正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境,不僅申請與核准的量變少,就算核准了,也不少案子拖著不願開工。不過,面對這些推動上的阻礙,如果地主與建商能利用建材輔助工具,來替改建案創造「新價值」,其實就有機會突破目前的困境,在居住者、地主與業者間創造三贏的結果。
 
 
圖/元宏不動產提供
 
以營建成本飆升來說,近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本飆漲,蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等,五來來價格漲幅高達3~4成,人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地,每建坪營建成本約17~18萬,如每坪則要23~25萬,豪宅營建成本甚至還更高。

由於,營建成本大增勢必由起造者負擔,目前很多整合中的危老案都因考量營造成本大幅變動,利潤被大幅壓縮,加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建,就很容易出現合作破局的狀況。
 
再以房價陷入盤整來看,市場在商言商,房市景氣上升時期,房價不斷上漲,參與都更的地主與建商可分回來的價值自然也會更多,也會更有推動都更的意願。但是,去年下半年以來,台灣房市因為升息與政府打炒房等因素,買氣開始出現停滯,房價也陷入盤整,導致都更危老推動上缺少了誘因。
 
 
圖/元宏不動產提供
圖/元宏不動產提供
周昆立指出,近幾年營建成本攀升,但因為房價持續上漲,不少地區房價漲幅超過造價成本,危老都更要推動還算順利,以台北市很多地區來說,新案每坪房價都在百萬以上,房價每上漲10%就是10萬元,即使興建成本從20萬元漲至25萬元,房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。但是,去年下半年以來新案售價開始出現停滯,營建成本卻不斷創高,都更推動者在無法順利漲價轉嫁給購屋者下,自然開始衝擊危老都更的推動狀況。而且據統計,2018年至今年4月底,北市核准的危老改建案,有高達86%,基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流,但這類基地條件,規劃與施工難度會較高,成本更不容易壓低,因此,面對營建成本高漲的環境下,市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。
 
周昆立透露,面對危老都更開始推不動的狀況,有四種解法,第一種、等待營建成本回落,自然可順利推動;第二種,期待房價再度上漲,抵銷成本上升的衝擊;第三種, 爭取容積獎勵,創造建案價值;第四,利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具,讓危老改建案在「省成本」下,又能「價值提升」,自然可迎刃可解。而以目前來看,期待營建成本快速下降與期待房價快速上漲都有點不切實際,而爭取容積獎勵則需要符合種種規定,經過審查材可獲得,因此,估計如何利用有創價效果的建材輔助工具,也許是接下來危老都更突破困境的重要關鍵,有意推動危老的屋主或是業者可多留意相關資訊,找尋危老都更推動的突破口。
 
周昆立舉例,以RBone卸震鋼甲這類省成本、有創價效果的抗震輔助工具來說,在同樣可耐7級強震、大樓而不倒的基準下,建築成本可較傳統隔震、制震產品節省1/3以上,而且,還可以讓原本可耐5級震的建物,瞬間提升到可耐7及強震的等級,不僅居住者,可住的更安全,對於房價的創價效果更是強,原本區域僅可賣每坪100萬、耐5級震符合規定的新案,瞬間變成可耐7級震的豪宅抗震規格,房價就至少可以拉升10萬、1成以上,甚至更高,完全可以抵銷營建成本攀升的問題,而且,住戶可分回價值也可以變的更多,就是解決目前都更危老困境的好方法。
 
周昆立指出,台灣老屋眾多,雖然目前危老都更近期面臨推動上的阻礙,但是從2017年政府通過危老重建條例後,申請危老都更的件數就大幅增加來看,顯見民眾對於居住安全重視度提升,也對危老都更有高度興趣與需求,因此,對於未來危老都更市場仍不看淡,建議屋主與業者可積極找尋方式來突破目前困境。
 


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