好房網News記者蔡佩蓉／台中報導
台中市人口持續成長，具備穩健的消費力，近年多座大型百貨與商場插旗進，除了「百貨雙雄」新光三越、遠東百貨之外，4月開幕的台中漢神洲際購物廣場，首月創下135萬人次、突破10億元營業額的亮眼成績，未來還將有「太子置地廣場崇德館」、台中高鐵特區「D-ONE 第一大天地」、「富旺 F Plaza」、「置地廣場台中 」、「太子置地廣場大里館」、「冠德環球購物中心」、「 豐邑塔」加入競爭。
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊指出，漢神洲際投資超過120億元、總樓地板面積約6.6萬坪的大型商場，不僅成為北屯新地標，也將挑戰過去台中百貨市場長期由七期商圈主導的生態，但其實新光三越、遠東百貨、漢神洲際各代表三種不同的經營思維。
新光三越｜高端消費的精品殿堂
新光三越擁有長年建立的國際精品品牌、VIP會員與高資產消費基礎。它的核心競爭力不只是商品，而是高端品牌資源及會員關係。消費者可能為了一只名錶、一個精品包，專程前往消費。
台中大遠百｜成熟商圈的綜合型百貨
大遠百緊鄰新光三越，共享七期商圈的區位優勢，透過精品、餐飲、家庭購物與促銷活動，建立穩定的綜合消費市場。
兩家百貨彼此競爭，也形成商圈群聚效益，吸引中彰投甚至苗栗、雲林的消費者。
漢神洲際｜從購物場所走向生活體驗
漢神最大的差異，在於它不像傳統百貨只強調商品銷售，而是試圖結合購物、餐飲、娛樂、運動與社交體驗。尤其坐落洲際棒球場旁，具有大型活動及體育賽事的區位優勢，讓漢神有機會從「百貨公司」升級成為「城市休閒目的地」。
蘇明俊表示，「新光賣精品、大遠百賣綜合購物，漢神則企圖賣一整天的生活體驗。」
漢神最大的挑戰：人潮如何變成錢潮？
漢神開幕首月吸引135萬人次，營業額突破10億元。等於平均每位來客營收貢獻約740元，但這個數字並非實際購買者客單價，而是來客人次與營業額的概略比值，卻點出了大型體驗式商場的重要課題。
挑戰一｜開幕熱潮過後，如何維持回訪？
新商場剛開幕，大家總想來看看、拍拍照、吃吃飯。但半年後、一年後呢？大型公共空間確實容易創造話題，也能提高停留時間，但營運團隊必須持續更新活動、品牌與展演內容，避免商場逐漸失去新鮮感。商場的價值不是讓消費者來一次，而是讓消費者有理由經常回來。
挑戰二｜漂亮的公共空間，如何創造坪效？
漢神擁有寬敞的中庭、挑高空間、公共休憩區及大型展演場域。從消費者角度來看，這些空間確實舒適。但從資產經營角度來看，每一坪公共空間都代表土地、建築、空調、清潔及維護成本。
傳統百貨強調「每坪營業額」，新型態購物中心則必須進一步計算公共空間所創造的間接經濟效益。例如，中庭活動能帶來多少新增會員？展演活動能增加多少商店銷售？停留時間提高後，是否真正增加餐飲及商品營收？公共空間不是愈大愈好，而是要讓消費者停留得愉快，同時讓商場賺得到錢。
挑戰三｜北屯消費力，能否支撐百億商場？
漢神選擇北屯，確實具有北台中住宅人口、生活圈與交通區位優勢。但相較七期，新光三越及大遠百已經建立多年的高端消費習慣與精品會員基礎。
漢神若要從區域型購物中心，晉升為全中台灣具有百億營收能力的商場，就不能只靠家庭餐飲與假日人潮。還必須爭取高資產家庭、科技新貴，以及原本習慣前往七期消費的精品會員；而高端消費者的習慣，往往不是短短半年就能改變。
因此，漢神真正的競爭對手不是另外兩棟百貨建築，而是消費者長期養成的購物習慣，也代表商場競爭，從賣商品走向經營生活，近一步由商業地產開發規劃ABC公式來剖析可觀察到：
Anchor（區位引力）：漢神擁有洲際棒球場、北屯住宅生活圈與大型商業設施的組合優勢。
Business（商業模式）：透過精品、餐飲、娛樂、社交及展演，創造不同於傳統百貨的消費情境。
Cash（營運現金流）：真正的考驗，是如何將人流轉化成品牌銷售、租金抽成、會員回購，以及長期穩定的營運收益。
蘇明俊認為，當成功讓消費者走進來，接下來能否讓消費者留下來、掏錢買單，且願意一來再來，才是決定能否成為北台中新消費中心的關鍵。
他也提到，未來商業地產最大的挑戰，不是如何蓋出更大的商場，而是如何創造更有價值的消費理由。此外，百貨比的是營業額，商場比的是生活圈，而地產投資最終比的，仍是可持續的現金流。
