作者/張世鋒 圖文工作者/ 東海建研所畢業
我們對於房地產問題的探討,往往出於它本身的〝投資性〞,因著其投資性特質使得炒作成為可能,所以在打房措施的相關思考上,便聚焦在壓抑投資這件事情。但事實上,房地產的炒作問題之所以複雜難解,主要是因為我們對其價值認識不夠清晰,導致解決之道容易失去準度。
從歷史唯物論的角度上來看,房地產的價值主要分為生產價值與剩餘價值。生產價值由土地成本〈注一〉、營建資本、勞動生產所構成;剩餘價值則是其生產價值以外的增值價值,就是所謂房地產炒作所追求的主要目標。初步瞭解此兩種價值後,我們會發現房地產依著兩種價值所衍生的功能差異:生產價值所衍生的基本功能─居住使用,與剩餘價值所衍生的基本功能─利潤追求,此二者天差地別,但卻常被混成一者而談。
生產價值其物質特性都是可以清楚計算的,即便隨著外力影響而有所改變,像是折舊、天災人禍損傷等,但都可依據其土地、營建成本而合理、精確估算。基本上,生產價值只會隨使用年數增加而減少,即便建物擬定定期的維護計畫,使其使用年限可以適當的延長,但基本上生產價值都不可能因年數而增加〈像汽車就是明顯的例子〉。
剩餘價值的狀態就比較複雜,雖也會因外力影響而改變,但其價值的增加與減少,主要是因為投資者與炒作者的主觀價值判斷,另外加上外在環境改變的客觀因素而定。但房地產的剩餘價值,往往誤導了一般人對生產價值的認知。一般人以為一間房子的優劣除了屋齡、屋況以外,還包含了地段、交通、未來升值潛力等價值因素,但殊不知那些其他的因素都是剩餘價值的影響因素,而不是使用價值的影響因素。
此兩者認知混亂首先造成的影響,就是人們不注重生產價值、只重視剩餘價值。因為當我們只眼巴巴地關注剩餘價值時,一般都不會制定建物的整體維護計畫,以延長期使用年限〈頂多是加強裝修而已〉。像私人車輛,也算是高單價商品,我們為了延長其使用價值,也都至少會進行基礎的保養,但價值更高的房屋我們卻很少進行維護計畫,豈不怪哉?目前大概只有商業建築,為了維護其商業利益才會真正注重其維護計畫。再者,不制訂維護計畫除了不能延長使用年限,還會因為維護意識的低落,甚至縮短了使用年限。當使用年限不長時,就代表購置新屋成為一個必要選項,因而造成目前都市中「新者愈新、舊者愈舊」的建築景像,同時也造成日後都市更新的難題。
另一方面,認知混亂造成的主要影響,即是人民以房地產向銀行進行貸款時,所造成抵押價值混亂現象,而這方面的影響就是造成房地產炒作的真正元凶。關於價值混亂的解釋,且先賣個關子,我們先舉例說明更容易讓人明白:倘若我們擁有價值不斐的骨董或名畫,我們可以以此作為抵押向銀行借貸嗎?答案很清楚,就是「不行」。為什麼?因為骨董或名畫的使用〈生產〉價值極低,但剩餘價值卻極高,剩餘價值意味著不是固定價格,也意味風險,所以無法以剩餘價值去借貸。除非你把名畫投以保險,以保險將名畫價值定質,再以保單質借,否則直接拿名畫、骨董去借貸是非常困難的。
當然也有一種可能,就是直接向當鋪〈就是也評估剩餘價值的單位〉來典當,名畫是可以換取金錢的。但倘若如此,名畫的剩餘價值就會被大大的低估,因為當鋪為了規避剩餘價值的貶值風險,所以必定會把其剩餘價值大打折扣。也因為當鋪不是收藏家,它沒有理由用最高價值來評斷抵押品,它只會以最穩妥的價值來判定。以此同理,卻不同證於房地產的借貸行為。
當銀行以房地產作為抵押對象時,其中就包含了生產價值與剩餘價值,但卻不會因為剩餘價值的風險性而降低,反而常常會依著炒作後的總價格來做為借出的資金計算〈甚至剩餘價值常常都佔其總金額的大部分〉,這無形中就大大增加了房地產借貸的業務風險,表示其風險評估能力遠不如當鋪。所以當現代的銀行體系其主要資產都是落於房地產部位時,就代表著現代的銀行體系是充滿著風險的體系,一旦遭遇經濟泡沫化或是嚴厲的打房措施,就會遭受嚴重的衝擊,甚至可能導致一國金融體系的崩潰。
各國的銀行體系本身不是不知道他們體系的最大弱點,因為經歷過廿世紀三O年代的經濟大蕭條、九O年代的亞洲金融風暴,擁有房地產就可能遭受嚴重貶值的後果,其實他們各個都心知肚明。但為什麼他們依然故我、不懂得規避風險呢?因為房地產的高價特性使其借貸利潤也顯得異常誘人,一旦把這項業務視為次要或不重要業務時,他們將無法獲得巨額的利潤。
但也因為銀行業和房地產價格的命運共同體關係,所以即便有過去的前車之鑑,銀行也會不惜一切力量來穩住、甚至炒高房地產,以降低其貶值風險。最顯而易見的,就是銀行通常借貸給房地產開發商的門檻都不高,因為只要房地產開發商不斷炒作新房價格,同一地區舊房的剩餘價值也會跟著提高,那麼擔負著剩餘價值高風險的銀行體系,就可以因為高房價的態勢依舊而暫時高枕無憂了。
以此兩者價值胡亂運用的,還包括台灣當前引發爭議的都市更新行為。因為都市更新在進行權利變換時,往往會用都更後的增值價格作為使用坪數的分配依據,但這樣無疑是把剩餘價值當作生產價值來分配。這也就使得在權利變換的過程中,原來房子的使用價值遭受到未來剩餘價值的影響而低估,像原來一坪20萬,但因為未來會增值為30萬,那麼在實際分配時就會損失1/3的使用坪數〈總值是一樣的,建商沒有義務免費幫你增值〉。如此荒謬之價值錯用,導致了人民的權益在都更時遭受到重大危害,因而造成許多血淚都更的慘痛案例。
所以要真正把房地產問題做一個根本性的處置,就必須制度化的讓銀行僅根據生產價值來貸款,而不是以生產價值加上剩餘價值一同貸款,這樣就會把剩餘價值的風險留給貸款人自己。如此一來,當經濟產生泡沫化現象或因打房而使房地產價格貶值時,銀行業所受到的衝擊就會大為降低。當政府執行打房措施時,金融體系就會處於較為健全的狀態下,當局就可以毫無顧忌的去進行政策執行,也惟有如此,才能提高相關政策的執行效能。
對於買屋者來說,此舉也意味著買房必須自負剩餘價值的資金與其風險,當剩餘價值沒有銀行做後盾時,買房者自然會顧慮其風險、資金壓力等因素而放棄炒作。另外,當開發商因為生產價值被明確標示,剩餘價值也就會跟著透明,民眾買房自然就會殺價購入,提高了開發商炒房的難度。長此以往,即便不進行嚴厲的打房措施,房價也會慢慢的回到它的基本面─實際生產價值的價格〈土地+營建成本+折舊〉。也惟有如此,人們也才會真正開始重視建物的生產價值,且訂定各種維護計畫以延長使用,讓建物獲得最有效率與最為永續的使用狀態。
(注一):其實土地同建物的情況一樣,也會有生產價值和剩餘價值。土地的生產價值主要因「地目」而有所差異,像建地、農地、工業等用地因為土地使用目的不同,也有其生產價值的差異,但基本上都是可以進行客觀估價的。所以一旦掌握住土地的生產價值,其剩餘價值便無所遁形,抑制土地的炒作也就相對容易。目前台灣因為土地價值認識不清,也造成土地增值稅、土地徵收等價格基準難以服眾而產生諸多問題。其實,只要依據物價水平、農作成本、營建成本等參考依據,每隔數年去估算不同地目的生產價值,就可很容易確認出其生產價值與剩餘價值分別為何。
●作者張世鋒,圖文工作者 東海建研所畢業,以文字和漫畫切入社會議題,「人耕食共同體」撰稿群(http://cultivator.pixnet.net/blog/post/90645126)。本文言論不代表本報立場。