好房網News記者林和謙／台北報導
今（2026）年第一季，台灣不動產市場出現明顯分化。在央行信用管制持續影響下，住宅市場買氣轉趨保守，交易量降溫；然而，商用不動產卻在AI浪潮帶動下逆勢放量。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說明，市場統計顯示，第一季商用不動產交易金額全面站上千億元水位，整體交易規模創下近十年同期高點。其中，科技業主導的工業地產交易占比超過七成，成為市場最主要動能來源，顯示資本並未退場，而是快速轉向具產業支撐的資產類型。
柯昇沛表示，這一波商用不動產的爆發，本質上不是景氣循環，而是產業結構的轉變。當輝達（NVIDIA）持續擴大在台布局，帶動整體AI與半導體供應鏈同步擴產，企業對廠房、廠辦與物流資產的需求快速升溫。不動產從過去的資產配置工具，轉變為企業競爭力的一部分。誰能更快取得可投產空間，誰就能在這一輪AI競賽中取得先機。
從交易結構來看，本季最關鍵的變化在於「自用型需求全面主導」。科技業投入金額占整體交易比重接近八成，其中多數用於購置自用廠房。這意味著市場已從過去的投資導向，轉為營運導向；企業購置不動產的目的，不再是等待增值，而是直接支撐生產與營運，讓資產成為產能的一部分。
柯昇沛指出，進一步觀察產品類型，可以發現「即戰力資產」已成為市場主流。在AI擴產時程壓縮下，企業由過去「買地開發」轉向「直接取得可立即投產的廠房」，具備無塵室、高電力與完整基礎設施的標的，往往釋出即成交。這也使成熟工業區與既有產業聚落的價值被快速重估，工業地產從配角躍升為市場核心。
另一方面，商辦市場也同步受惠。隨著企業總部升級與研發機能擴張，內湖、北士科、新莊等區域的廠辦與企業總部型產品交易動能持續增溫，形成「工業＋商辦」雙引擎結構。同時，物流地產也在電商與供應鏈效率需求推升下快速崛起，吸引壽險資金重新進場布局，成為另一個重要成長動能。
柯昇沛說，從城市發展角度來看，這一波AI擴產帶動的，不只是產業成長，更是城市價值的重新定價。以北投士林科技園區為例，在NVIDIA設立總部計畫帶動下，區域從開發題材升級為國際關注焦點，進一步帶動周邊住宅、商辦與廠辦市場同步升溫。另一方面，桃園觀音工業區、台中中科與台南南科周邊，也因產業聚落持續擴大，成為資本競逐的新核心。
國際地產投資觀察也顯示，當全球資本在高利率與地緣政治風險下轉趨保守時，資金會更集中流向具備產業支撐與現金流能力的資產。台灣憑藉完整的半導體與AI供應鏈優勢，使原本偏內需導向的工業不動產，轉變為全球資本關注的核心標的；只要AI資本支出循環持續，工業地產的需求就具有長期支撐力。
柯昇沛表示，整體而言，2026年商用不動產市場可歸納為三大趨勢。第一，工業地產大型化與集中化，交易規模持續放大；第二，即戰力資產成為市場主流，企業更重視可立即投產的物件；第三，商辦與物流資產同步升級，形成多元支撐結構。
這一波「工業商辦齊爆發」，不是短期市場熱度，而是台灣不動產進入新週期的起點。柯昇沛分析，當住宅市場仍在政策調整中盤整，商用不動產已率先進入產業驅動時代。未來真正有價值的資產，不只是地段，而是能否承接產業、支撐成長、縮短企業競爭時間。AI擴產強勢點火的不只是產業，更是整個城市與地產價值的全面重估。工業與商辦之所以同步爆發，正因為它們已經成為這一輪全球產業競爭中，最關鍵的基礎設施。
