【好房網雜誌2018年7月號】
景氣好的時期，建商蓋什麼產品，消費者多僅能買單，但景氣反轉，諸多號稱有豪華設施的社區，卻暴露了須繳納高額管理費，甚至於公設荒廢的危機⋯⋯
撰文：蔡佩蓉 圖片來源：好房網資料庫
房市轉向買方市場，過往一些高公設比、社區規畫不佳的產品，銷售也受到衝擊，對消費者而言，挑選管理費合理、動線與設備規畫佳的社區，未來也有利轉手。景文物業管理機構董事長郭紀子指出，近十年從北到南，出現了許多設備豪華的社區，甚至號稱是酒店式管理的豪宅，以利抬高身價，形塑產品獨特性。
公共設施過多 增加管理費調漲風險
郭紀子說，社區的公共設施過於複雜且比例高，會影響後續的運作維護，也會拉高公共用電量，進而影響了管理費，例如許多社區大樓一樓規畫豪華氣派大廳，並設置服務櫃檯等，夏季空調電費與駐點人員都會成為社區開銷。
而許多講究「回家如度假」的社區，規畫了溫泉、SPA、游泳池、三溫暖等設施，這些公設一般住戶使用率低，但電力消耗、設備維護成本卻很高。另外，有些新建社區流行「二次施工」，例如將機車停車空間裝潢成KTV、影視廳，甚至有社區連門廳、交誼廳都屬於違規空間，過去還曾傳出社區大門違規被拆的案例。
豪宅泳池營運費用高 住戶大嘆吃不消
有些建案規畫許多豪華卻屬於浪費的空間，建案交屋後過高的維運成本，是讓管理費暴漲的主因，若住戶無力負擔，那麼許多公共設施可能荒廢。
郭紀子表示，以台北市精華地一座豪宅社區為例，三棟建築物160多戶，一座四泳道25米的溫水泳池，交屋後幾年營運下來，平均每天使用率為一人次，但水電費、救生員人事費、設備維護等費用平均每月卻高達30萬元，成為社區非常頭痛的問題。
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買方時代來臨 建商須改變產品 由於少子化、老齡化、低結婚率與高離婚率等因素，購屋族的需求轉為戶型設計的多樣性、居住功能的適用性，甚至是通用設計等。 當房市轉為買方市場，降低公設比、減少部分設施或服務，以此降低房價與未來的管理成本，減輕住戶的居住負擔，是較符合目前市場需求的產品。 景文物業管理機構董事長／郭紀子
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飯店式管理社區落漆 將衝擊房價 近年有不少號稱飯店式管理的社區，在交屋代管期結束後，管委會發現社區開銷吃重，評估調漲管理費，若住戶不願調漲，就縮減社區秘書人數、撤離崗哨，導致社區軟硬體品質變低。 消費者應謹慎評估此類社區，因為軟硬體服務降低，不僅影響居住品質與安全，也會影響房價。 安杰國際物業集團董事長／陳品峯
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飯店式管理負擔重 人事成本超驚人
許多號稱「酒店式、飯店式管理」的社區，不僅硬體方面需要花費，更大的成本是人力耗費，包括保全員、清潔員、總幹事、秘書等人員編配，總坪數以及管理費單價不夠高的社區，根本不堪負荷。
郭紀子解釋，人事成本費用在管理費總收入中所占的比重，有的社區高達八成，是很沉重的居住負擔。因此，民眾在購屋前，必須先篩選哪些公共設施是自己需要的，也要檢視社區財務報告，別買到管理費不足、快要破產的社區。
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管理費健檢Check List □ 確認社區取得使照時間 《公寓大廈管理條例》上路前取得使照的社區，容易出現社區管理基金不足的問題，故購買民國84年6月以前交屋的房子要特別小心。 □ 檢視社區財務報表 租戶過多社區管理困難，甚至可能出現管理基金花費異常，購屋前須檢視社區財報，了解管理基金收支概況，避免購買基金不足的社區。 □ 查詢原始設計圖 有些社區會以違規二工方式增加公共設施，以吸引買家，違規公設有被拆除風險，也可能造成管理費調漲，或因公基金不足使設施荒廢。 □ 了解管理費欠繳情形 法拍屋比例多或是租戶過多的社區，都容易出現管理費欠繳情形，甚至可能造成管理鬆散，購屋前可檢視社區布告欄有無催繳公告。 □ 檢視管理費收費合理性 如號稱「酒店式管理」，人事開銷一定大，若管理費單價訂為每坪60元，即使總建坪達1萬坪，也無法支應，就可判斷收費並不合理。 |
購屋前檢視財務報表 了解社區基金流向
買房前最好檢視以下四個項目，以了解社區管理費使用是否合理，以及未來有沒有調漲管理費的風險。
一、公共設施是不是自己想要的？例如喜歡健身，就可以選擇有規畫健身房的合適社區，能省下到坊間健身房的費用。
二、社區裡有沒有違章公設？購屋時可要求賣方或房仲提供買賣標的物使用執照、使用現況的分管協議、規約等，避免想要的公共設施因違法而被拆。
三、檢視社區財務報告。根據《公寓大廈管理條例》第三十五條規定，利害關係人在必要時，可請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金等資料，包括管委會的會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等，管委會不得拒絕。消費者拿到這些資料，可特別留意水電費、公設維護費及物管、保全、清潔等人事費支出占總收入的比例，如果人事支出占比高，管理費可能沒有真正花在刀口上。
四、檢視社區總建坪與服務人員配置。若社區總規模不夠大，管理費用顯然會比較吃重，就會有調漲管理費的風險。郭紀子說，管理費單價若每坪60元，即使總建坪達到1萬坪，每月管理費總收入也不過60萬元，恐怕無法支撐公共設施及人員費用，除非調漲管理費，否則許多社區容易出現公共設施停擺荒廢的狀況。
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社區財務報表5大關鍵 1. 檢視管理費「應收」與「實收」費用，了解是否有住戶欠繳管理費。 2. 社區每月「固定支出」占應收管理費的比例，若為5至6成，代表屬於財務健全的社區，未來調高管理費的風險較低。 3. 社區每月管理費收入與每月固定支出若為損益兩平，未來恐出現管理費不足的問題。 4. 檢視社區不動用的「公共基金」金額為多少，若以社區從每月管理費收入可提撥20％進入公共基金，為財務極佳的社區。 5. 檢視建商提撥的「修繕基金」金額；另外，有多筆定存代表社區財務較為穩健。 |
租戶過多易有漏洞 買房時千萬小心
崔媽媽基金會社區發展組長張偉瑜提醒，《公寓大廈管理條例》在民國八十四年頒布施行，強制建商必須提供公共基金給管委會，作為長期修繕維運之用，若民眾挑選八十四年前取得使照的社區，較可能會有社區公共基金不足的問題，面臨大型修繕如更換電梯時，住戶就必須額外分攤繳費。
另外，購買一般社區前也要查看社區財務報表，她表示，不管是新舊社區，部分委員仍可能會有不當控管財務流向的問題，尤其租戶過多的社區，區分所有權人公共意識較鬆散，管理與財務也較容易有漏洞，繳交的管理費有可能「沒花在刀口上」。
房市景氣反轉 酒店式公寓恐成票房毒藥
過往酒店式管理的社區成功案例不少，普遍特徵是建築物總建坪夠大的豪宅社區，郭紀子特別提醒，社區建坪需要在5,000坪以上，每月管理費總收入約100萬元以上，才會有足夠的管理經費與空間，失敗的案例多屬建築物總建坪不足的「小豪宅」，或管理費總收入太低。
歐美、日本、香港等先進國家，建商並沒有一窩蜂在建案裡規畫溫泉、豪華泳池等設施。郭紀子表示，「酒店式公寓」的核心價值在於提供專業的管理服務與家庭式設備給休閒和商務旅客租賃使用，而非一般集合住宅社區。台灣房市景氣下滑，若建商不改變規畫思維，打造住戶真正需要的公設，民眾恐降低購買高公設、高管理費社區的意願。
