【好房網雜誌11月號】
相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
撰文：林雅惠
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到400萬元，假設預留100萬元裝修和購買家具家電，300萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到8成，可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
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老屋申貸停看聽 1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作 2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作 3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低 4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低 5. 貸款年限＋屋齡≦50 6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75 註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。 |
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買1,500萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的8成，自備款300萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的7成，自備款就需要450萬元，中間有150萬元的差額，就算把預留的100萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據2017年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在1.67到1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為1.84到1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是1,500萬元，原本預期貸到8成的金額是1,200萬元，但銀行卻只核貸1,080萬元，比木森的期待少了120萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
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銀行 |
房貸利率 |
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台北富邦 |
成交金額台北市2,000萬元以上、新北市1,500萬元以上、其他地區1,000萬元以上
成交金額台北市低於2,000萬元、新北市低於1,500萬元、其他地區低於1,000萬元 |
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匯豐銀行 |
一段式：首購1.59%，非首購1.63%，綁約3年，寬限期最長2年，無手續費。 |
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花旗銀行 |
貸款金額800萬元以上
貸款金額500萬～799萬元 |
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渣打銀行 |
貸款金額800萬元以上
貸款金額低於800萬元 |
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兆豐銀行 |
青年安心成家方案第1～24期1.44%，第25期起1.74%，綁約2年，寬限期最長3年，手續費2,000元，貸款金額上限800萬元，超過部分依銀行提供貸款利率，限首戶自住。 一段式：首購1.66%，非首購（含有房無貸）1.74%，綁約2年，寬限期依客戶資歷審核，手續費3,000元，限自住。 |
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台新銀行 |
首購及非首購、年報稅額80萬元以上
非首購、年報稅不滿80萬元 |
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星展銀行 |
一段式：首購自助1.65%，綁約3年，無寬限期，手續費5,500元。 |
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凱基銀行 |
一般購屋優惠貸款
小套房客戶 |
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富邦人壽 |
個人年收入50萬元以上：
套房、非自用住宅、年收入未滿50萬元： |
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三商美邦人壽 |
菁英首購（月調） |
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資料來源：永慶房產集團 資料日期：2017/10 |
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