文／戴雲發
都更危老重建近幾年相當熱門，使得有部分民眾在買房時選擇每坪單價較新成屋低的「舊公寓」，舊公寓不僅公設比低、室內使用面積較大，稍加整理則可居住，且未來還有機會進行都更危老重建，是個穩賺不賠的投資。不過，在以前房市飆漲的年代，為了增加使用面積，寸土寸金的雙北地區出現不少違建，占全國比例最高，民眾在挑選舊公寓時應避免選到這些不安全又不合法的違建，或是沒有土地所有權只有建物所有權的物件，這些可能會造成重建時無法期待獲得合理的建物價值。
「違章建築」係指建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，但卻違法擅自建築之建築物。簡而言之，沒有取得建造及使用執照的建物，都是違建。根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」中，適用危老條例的對象，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合危險老舊之合法建築物。然而，這些違建建物面積是沒有辦法視為原持有面積來進行重建前的價值估算，而且如果違建有出現影響公共安全、交通、市容或都市更新的情節，還是會立即遭到拆除。
另外，並非所有舊公寓都有重建的機會，以下幾點基本條件的老舊房屋，重建機率較高，民眾在初期挑選時可自行篩選與掌握：
●位於都市計畫區域內：不管是危老還是都更，建物都須位於都市計畫區域內才符合都更危老重建的資格。
●土地使用分區：不同的土地使用分區有各自規定之容積率，容積率關係到房子能夠蓋多少，一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪，容積率大小就是其中一個很大的關鍵。
●土地持分與建物大小比例：建議如果要購置有都更機會的舊公寓最好買四層樓以內的公寓，原因是通常四層樓公寓的土地持分較大，而土地越大能夠蓋的建物面積越大。舉例來說：假設有2筆條件相同、土地面積都是50坪的土地，一個蓋四層樓、另一個蓋五層樓，土地平均分配後四層樓一戶能分到的土地持分面積是12.5坪，五層樓的則是10坪，不管當初買的價錢是哪一棟較高，重建後擁有四層樓公寓的地主還是可以分到比五層樓地主更多的新建物面積；雖然五層樓比四層樓有機會增加原容積大於法定容積之獎勵，但還是與四層樓能分配之權值有一定差異，目前政府也在研擬立法是否多放寬高層建築之獎勵，但到目前還是沒辦法符合大多數民眾之期待。
●面前道路寬度至少8米：若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工動線不好規劃，導致營建成本增加，在建築規劃方面更是會遇到許多限制，例如建築高度比限制、是否能夠容積移轉等。
巷弄狹小、地形複雜、基地是否有面臨建築線（是否能獨自興建）、周邊是否有嫌惡設施也需要多了解。
「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒，民眾在購買不動產是為了自住，建議還是挑選符合自己需求與安全的房子為主。倘若依然想選擇購買舊公寓，則可以先篩選這篇分享的幾點條件，注意檢查舊公寓的建築結構是否安全符合居住，並請建商或房仲業者提供房屋的不動產說明書及平面圖，確認房屋是否有違建的情形，亦可稍作留意各縣市政府提供違章建築查詢系統，查詢房屋實際屋況，尤其是居住在地震發生頻繁的台灣，避免違章建築造成傷人的武器，減少違建才能提升建築品質及居住安全，能讓大家住的安心、安全又放心。
