好房網News記者林清坤/綜合報導
不少都更、危老重建案經過重新動工後,搖身一變成嶄新大樓後,房價也翻漲,因此有民眾便有了買老屋投資等都更的念頭,但其實都更要跑的程序相當繁瑣,核準後開始動工恐還需花上10多年,一點也不容易!
一名網友於PTT《home-sale》板上以「請問新北都更的成功率?」為標題發文,指出家父年輕時曾低價買下新北市一塊巷子裡的小地,原本要作倉庫使用,但後來卻荒廢並無利用,殊不知今年竟有建商主動找尋家父洽談,並表明「這塊地為當地都更的最後一塊拼圖!只要簽約同意比率就會超過八成,可以送件」,家父也很感興趣的答應了。
原PO接著表示,近日成功舉辦了簽約儀式,雖然家中小地坪數過小,分的也不多,但家父仍相當開心,不過問題是目前還有三戶不同意,原因是當地老人家覺得搬家麻煩,新房子還要裝潢,令原PO相當苦惱,好奇問道,「請問都更的成功率大約是多少?會不會時間拖很久,老爸只能空歡喜一場...?」
貼文曝光後,就有過來人紛紛向原PO澆冷水,指出都更送件到完成還需時間才可完成,「簽約到開工約15年」、「送件到可以開工還有得等呢,別太開心」、「北市大同區去年交屋的建案,2009核準,2021年才完工,先前談的時間也好幾年喔」;還有網友指出,尚有3戶不同意,真的還太早了,「還沒100趴同意的15年起跳!」、「看總戶多少,有三戶不同意,長輩真的高興太早了,目前才這進度抓個15-20年還差不多」、「除非修法,不然只要一戶不同意就沒啥救了」。
不過也有人指出,「地點」是都更是否能成行的重要關鍵,「看地點,新北不同區的容積率差很大,180~300%都有,看當地新建案的售價,高容積配高售價,成功的機率就高,建商會想談的區應該是容積率300%、售價60萬以上才有機會!」、「新北各都市計畫之中,住宅區300%比例很高,三重、新莊、板橋、中永和都是300%」。
房產專家胡偉良針對「危老都更」解釋了台灣的老屋現況,分為低樓層與中、高樓層建築進行說明:
一、 屋項加蓋和法定空地的佔用幾乎成了4、5層老公寓的共同亂象,這些早期的老舊建物現存容積加違建,早已遠遠超過現行法規的建築容積上限,甚至大過「都更或危老改建」可給予容積獎勵的最大上限。以台北市為例,絕大多數的住宅區容積率只有225%(住三),而現存4、5層樓的老屋容積大多在280%(4*70%)以上,在改建後幾乎都換不回原本的室內坪數。
二、 和公寓相比,7樓以上的中高層建築改建難度更高,甚至幾近不可能,以位於巷弄的7層華廈為例,其現有的容積率即已高達420%(7*60%)之多,遠遠超過都更獎勵的容積上限337%(225%*1.5);若再以大馬路旁的大樓為例,台北市的商業區(商1,容積率360%;商2,630%;商3,560%;商4,800%),12層大樓其現有容積率為960%(12*80),大過商2的都更獎勵上限945%(630%*1.5) ,更遠遠超過新北商業區都更獎勵上限660%(440%*1.5)。因此若依現行法規規定,這些中高層大樓不僅住戶得自費改建,而且改建後分回面積會大幅縮水,再加上大樓量體較大住戶較多整合更難,其改建難度不言可喻。