爛尾苦主變建商！用這方式做危老　地主不出錢也能蓋大樓

EBC地產王記者張琬聆／綜合報導

 

近年爛尾樓事件頻傳，讓住戶擔憂換來一場空，19日開工動土的危老案「尊選北都」，則跳脫傳統合建方式，採取「委建全案管理」模式，且地主全額融資並採信託專款專用。建商透露，過去曾是爛尾樓受害的建築師，「建商倒閉找不到人，建築師是法定監造人，至今還去維護爛尾工地的圍籬」，因此創立建設公司，用保障地主權益的方式來執行危老案。

 

北都建設今日在台北市北投區「尊選北都」基地舉行開工動土典禮，該案從屋齡50年老屋通過危老重建計畫，獲得40％容積獎勵，將改建後為地上11層、地下3層20戶新大樓，初估總市值4億元。

北都建設董事長陳逸軒表示，該案跳脫過往建商合作模式，用「委建全案管理」方式，只收取專業服務費，不影響產權分配比例，以總融資信託戶撥款，專款專用。簡單說就是由地主委託北都建設協助重建，還找來住宅消保會監督，提供防水保固20年、永久性隔音樓板認證，作為工程項目查核。

 

建商拿土地貸款為慣例　周轉不靈易成爛尾

 

陳逸軒說明，過去建商多以「買賣附買回約定」的合建方式說服地主，將土地出售給建商，再依比例分回，但土地過戶給建商後，地主並不會真正拿到售地的錢，若建商資金有缺口就可能拿錢跑路，等於屋主重建不成、還將土地白白送給建商。

 

「委建全案管理方式」則是站在屋主角度出發，保障其權益，地主仍持有100%土地產權，陳逸軒指出，由於《危老條例》中地主身分可向銀行申請土建融資貸款全額支付，等於地主不用額外花半毛錢來改建，該案便由地主向銀行申貸，由北都建設進行案前規畫、申請獎勵、請照等作業。

採取委建專款信託　建商僅收服務費

 

北都建設接著再依興建計畫評估提出融資計畫，並找尋銀行談總融資額度及利率等，最終核貸撥款進入信託專戶管理，所有款項名目金額皆公開透明，金流不會經過建商及建經公司，再按各進度查核驗收後才撥款，不怕被挪用、發生爛尾樓事件。

 

撥款前的所有費用都由建商墊付，住宅消保會顧問吳翃毅強調，土建融的受益者本來就該是地主，建商興建所需的周轉金本來就是企業自己該負責，「過去建商都拿地主土地來借貸周轉，這只是大家習慣的錯誤觀念」，最有保障的做法即地主直接向銀行貸款、信託，錢不要經過建商和建經公司。

 

曾是爛尾樓建築師　站在地主思維蓋房

 

媒體詢問陳逸軒只收8％服務費，以該案4億元來說僅獲利3200萬元是否不好賺？他吐露原本即是建築師，自己就能吸收前置作業成本，更提及自己其實也是爛尾樓受害者，曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師，建商宣告倒閉找不到人，他不只請不到款，還因是法定監造人反而要出來面對仲裁，「至今工地荒廢了，我還會去維護圍籬」。

陳逸軒也因此深有感觸，當建商不一定要賺大錢，以此模式細水長流，讓地主從開始到結束都不用擔心多付錢，還可做出市場區隔。目前手上執行4件危老案，除北投案外，還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。

 

地主潘文捷分享，這是爸爸留下來的祖產，之前曾有建商找上門談，但家人都有點擔心、不太信任建商，反而因緣際會與北都建設討論後，覺得他們跳脫建商導向思維，反而能站在地主立場，即使簽約後家人面對父母親接續身故、疫情期間通膨嚴重缺工缺料等，都還仍盡量控制預算，並未增加成本，希望本案能成為北投唭哩岸新地標，也可當周邊有需要危老改建住戶學習的榜樣。