EBC地產王記者張琬聆整理/正業地政士聯合事務所所長鄭文在
不動產買賣契約書成立後,買賣契約的總價、付款方式、稅費負擔及點交日期都已經確定,但是,如果不動產有優先購買權存在,可能就必須通知優先購買權人「是否主張優先購買權?」為此,買方可能為人作嫁,白忙一場!
實務上優先購買權的種類繁多,例如:《土地法》第34條之1、第104條及第107條等,有些是債權性質,有些是物權性質。所以,當買方購買該類不動產時,除了天時地利以外,還要通知優先購買權人;當優先購買權人不主張優先購買權時,買方才能如願以償,或許這也是一種「人和」吧!
遠房親戚共有土地 享優先購買權
個案中的土地出賣人是持分共有人,該土地為繼承取得,所以,有部分共有人是遠房親屬關係,也有部分是後來遠房親戚出售後,再取得的承買人。
拜政府公共工程之賜,買方擬透過仲介公司介紹承買,由於價格不錯,賣方心動了,於是簽署了仲介公司的買賣要約書,但是,要求仲介公司買賣契約書成立後,一定要通知其他共有人,因為共有人中有許多遠房親戚,除了天時地利,他更希望做到人和。
因為買方先前已經承買該土地的部分持分,所以並不是「外人」,依法不需要通知優先購買權人,賣方擔心了,不希望為了該筆土地買賣造成在家族的眼裡「人設崩壞」。這時,仲介公司傷腦筋了,臨門缺一腳,該怎麼辦?
買方也是共有人 不受承買關係限制
依照最高法院72年〈台抗字第94號〉判例略以:《土地法》第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購.......若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。
另外,《土地法》第34條之1執行要點第13點第9款:共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權。有了相關的法院判例及執行要點後,賣方不再堅持想法,也順利的完成不動產買賣簽約的手續。
您有類似共有不動產出售的困擾嗎?如果是單純的共有人間的承買關係,沒有涉及其他優先購買權的問題,切記「肥水不落外人田,沒有優先購買權!」買賣契約書成立後,不需要通知其他共有人。
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