文／曾文龍
房東與房客的糾法訴諸法院的案例不少，可能還比房屋買賣的糾紛訴諸法院的還多，因為買賣合約的約定，10幾年來政府對買賣雙方契約的規定益趨嚴格繁複，反而租賃契約的規定較寬鬆，這對房東房客都不是一件好事。
買賣房屋實價登錄於今年7月1日進入2.0，特別對房屋代銷業有新的繁複規定與罰則，並終於見到房租需要實價登錄的新規定，但只是規範房屋仲介業「經營仲介業務者，對於居間或代理成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。」不然業者將被處罰1-5萬！但是很多房屋房東是自行出租，並未透過房屋仲介公司，則未規定房東要實價登錄，形成漏洞，而為專家學者所詬病。
房東如果租約到期，繼續同意房客承租，忘記了訂立續租契約，則雙方關係轉為不定期租約，這對房東是極為不利的。根據土地法第100條，不定期租約要收回房子是很困難的。土地法第100條規定如下情況，才能很辛苦的把房子收回：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
1、出租人收回自住或重新建築時。
2、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4、承租人以房屋供違反法令之使用時。
5、承租人違反租賃契約時。
6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
另外，「民法」第443條規定：
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
以及，「租賃住宅市場發展及管理條例第9條
轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。
轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。
轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。
「租賃住宅市場發展及管理條例」第10條規定：
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
1、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
2、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。
3、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
4、出租人為重新建築而必要收回。
5、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
房東依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知房客：
1、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
2、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
以上是相關法律規範轉租及其他房東房客權益的規定，供大家參考與仔細判斷，可避免許多糾紛，避免打官司的過程冗長與痛苦！
