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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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我們的房價到底算不算高?

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#高房價 #炒房 #房價所得比 #多空觀點
文/胡偉良
 
先說答案,台灣的房價過高已是普遍公認的事實,但房價過高其實是源自2003年起的炒房。
 
我們的房價高到不合理?
 
世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的國內房價收入比來看,台灣房價的確高的驚人。國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市等3都。而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比也都大於7倍以上,比國際上所認定的5.5或6倍為高。
我們的房價到底算不算高?(示意圖/好房網News記者呂詠柔攝)
一名網友因預算不足,打算棄大樓買公寓5樓,秒被其他人勸退。圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
房價所得比的陷阱
 
很多人喜歡拿台灣的房價所得比超過國際水平來批評,但是卻忘了另外一件事,就是各國對房地產徵稅的邏輯並不相同,像在美國,各州的房産稅是以房産估值的1~3%來徵稅的,美國有稅率高的城市,但也有稅率低的城市,像夏威夷是全美稅率最低的城市,但是它的房價中位數卻是全美最高的,所以在比較房價所得比時,必須也同時考量它的房產稅率,否則難免流於片面。
 
從經濟學上來看,供需決定價格,台北市的房價所得比最高,是因為想買台北市房產的有錢人最多,新北市次之、台中市排三。從雙北市近20年的房價所得比變化來看,2002年新北市平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍,都屬合理。但到2021年台北市已經加重到15.79倍,新北市加重到12.13倍;台中為9.87。也就是2003這一波的房價變化,快速的把 有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。
 
雖然大家都覺得台灣都會區的房價太高,也都知道炒作是房價快速墊高的主因,但想要降低我們的高房價所得比,卻不是一 蹴可及,它需要經歷長時間的調整,包括房價的緩升(像讓以後房價緩漲(上漲率小於GDP 和通貨膨脹率)和國民所得的提高。畢竟,房子牽涉到大多數人的財富分配,更占了國人資産6成以上的比例,房價短期內大幅滑落會衍生很多社會問題。
 
根據歷年房價負擔能力統計資訊,過去十五年來台灣家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍,要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的任務。
 
這些房價所得比過高的城市,是不是就意味著買房風險增大,存在著區域性的房價泡沫呢?房價所得比過高需要警惕,但如果就此判斷,這樣的城市不能買房,反倒去一些房價所得比低的城市買房,那就更得不償失了。一線城市房價高那是對一般民眾算高,但是對綜合實力或者有錢人來說可能不高。
 
如果完全依賴於房價所得比,對買房並不具有指導意義,台北、新北的房價的確很高,如果光看房價所得比可能看來很危險,反之,像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市,房價所得比都不高(小於6),那是不是就鼓勵民眾去買呢?顯然不是。買房不能把房價所得比當作唯一指標。
 
有人說台北、新北市房價存有泡沬,但是一般情況下,只要有人口源源不斷地流入,市場就不會出現大問題。反之,一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市,縱使房價所得比再低,買房也毫無意義,除非你去自住。
 
未來老屋換屋和改建的發展會是影響房價的最關鍵要素。若換屋的需求大於改建的速度,那麽房價將難以下降;反之,若老屋改建順利,改建後的新屋大增,那麼房價下修、社會安定的目標將可期待,受到高房價壓迫的庶民幸福感終將倍增,再配合政府的社會住宅大量興建,真正的居住正義才能達成,否則,居住正義將永遠只是口號。
 
小結論:
 
台灣的房市分化已經愈來愈明顯,2002年新北的房價所得比甚至比台北市還高,但是現在呢?分化現象在全省皆然,基本上房價愈高的地方也漲的愈兇,高房價和低房價之間的差異只會愈拉愈大,最後兩極化現象愈來愈明顯。
當前房價漲價之勢看來迅猛,也引來大量民眾無厘頭的瘋狂追漲,剛需和換房買房合理,增購1房也算是合理的投資理財,但是只因想賺錢而隨便買房,就很危險了!

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