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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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近期的房價上漲,是炒作造成的假象?

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#炒房 #打炒房 #紅單 #預售 #高房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
對於最近的房價變動,很多金融從業者、房地產從業者,做了很多分析,但在筆者看來都忘記了根本性的問題,即這個時候民眾到底有沒有錢買房?
 
受到2020年疫情的影響,我們不光發現企業存在著現金流不足的問題,同時也發現到個人投資者也同樣的有現金流並不充足的問題,亦即當前大部分人並沒有太多存款。
 
近期的房價上漲,是炒作造成的假象?(示意圖/好房網News記者唐主桂攝影)
萬華街頭充滿了建案廣告。好房網News記者唐主桂攝
 
房價出現上漲的訊息
 
表面上來看房價確實上漲了,到底大部分城市的房價上漲是真實存在的嗎?
 
房價上漲的「訊息」讓房地產企業從業人員興奮不已,剛性需求者煩躁不安,買不起房的觀望者憤慨不已,政府也是憂心忡忡,怕房價再度失控。房子是我們每一個人心中的痛。
 
2003年非典期間,全省房價迅速上漲;2008年美國次貸危機之後,雙北房價開啟了井噴式上漲,由此可見很多業者認為,2020年疫情過後全國房價將會整體普遍上漲。
 
房價的上漲是真實存在的嗎?
 
以筆者個人看法,房價的上漲並不是普遍存在的,2020年1~4月份受疫情的影響,房地產行業銷售慘淡,5月開始受到資金大量回流的影響,再加上營建工料大幅上漲,造成了民眾對房價上漲的預期。在房貸利率下調到租金以下的激勵下,剛需和換屋族開始進場看房、買房,突起的買氣也激發了炒房客的興趣,炒作紅單之風再起。
 
為此房地產企業開始調漲售價,當剛性需求者看到房子上漲的時候就會出手購買,這也是房地產買漲不買跌的特色所在。其實經歷2003年以來一連串的打房措施之後,「當今台灣要靠炒房來賺取暴利的機會已經不大,縱若有人有幸賺到價差,也難逃房地合一的高稅率扣徵」,因此炒房未必一定划算,而當前的炒房多半是炒作紅單,炒房客透過類似「團購」方式,從建商那裡取得價格優惠,之後再在簽訂正式合約前把訂購權利轉讓給真正的需求者(俗稱轉單),從中賺取價差(包括建商給的價格優惠和轉售時的加價),因為紅單的只需繳交5~20萬的訂金,又不易追緝而形成房地合一稅制下的漏網之魚,所以堪稱本小利大;若投資的數量夠大(即戶數多)的話,除了獲利巨大之外,也確實足以影響市場交易行情。
 
至於這些投機客為什麼會勇於搶進,理由不外乎:一,源於年初開始的營建成本上漲,造成房價上漲的壓力,尤其在房價中營建成本占比愈高的區域,像是中南部,成本上漲可能達到1成;其二,在需求存在的區域,像是新興或擴建的科技園區附近區域,隨著外來就業人口的移入,帶來新的購屋需求。在上述兩個因素影響下,房價上漲的預期逐漸會在「部分」區域形成,再加上有心人士在從旁煽風點火,房價上漲就會演變星火燎原之勢,不多久,很容易演變成全面性的房價普漲。
 
但是若回歸基本面來看,一來一般民眾並不是真的那麼有錢和有需要買房,現實來看,當前買不起房子的在未來5~10年內依然不會買房,雖說剛性需求就算房價上漲也會選擇購買,但整個房地產市場並不是單靠剛性需求就能夠撐大的,況且在當前的市場餘屋量依然龐大,會形成房價普漲的一大制約。畢竟,當前市場熱況主要是因為對小宅及更宜家新宅的需求所引發,而未必會加惠於當前市場的所有產品,亦即民眾的真實購買力才是決定市場發展的真正力量,其他都將只是過眼雲煙,隨風飄逝。
 
做個小結論:
 
因為營建成本的上漲,加上資金行情、真實的需求,引發了部分區域(高雄、台南、台中、新竹)房市的漲風,之後,投機客伺機介入炒作,影響當前房市供需,但是當前房市的不均衡僅是局部市場的短期供需不均衡,而且也沒有擴及中古屋,對北部的高地價市場雖有影響,但也只在5%左右而已,市場將很快重歸平衡,我必須說,當前的房市並不具備太大的炒作空間,炒房很可能套牢了自己,損人不利己。
 

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