文／胡偉良
對於最近的房價變動，很多金融從業者、房地產從業者，做了很多分析，但在筆者看來都忘記了根本性的問題，即這個時候民眾到底有沒有錢買房？
受到2020年疫情的影響，我們不光發現企業存在著現金流不足的問題，同時也發現到個人投資者也同樣的有現金流並不充足的問題，亦即當前大部分人並沒有太多存款。
近期的房價上漲，是炒作造成的假象？（示意圖／好房網News記者唐主桂攝影）
房價出現上漲的訊息
表面上來看房價確實上漲了，到底大部分城市的房價上漲是真實存在的嗎？
房價上漲的「訊息」讓房地產企業從業人員興奮不已，剛性需求者煩躁不安，買不起房的觀望者憤慨不已，政府也是憂心忡忡，怕房價再度失控。房子是我們每一個人心中的痛。
2003年非典期間，全省房價迅速上漲；2008年美國次貸危機之後，雙北房價開啟了井噴式上漲，由此可見很多業者認為，2020年疫情過後全國房價將會整體普遍上漲。
房價的上漲是真實存在的嗎？
以筆者個人看法，房價的上漲並不是普遍存在的，2020年1~4月份受疫情的影響，房地產行業銷售慘淡，5月開始受到資金大量回流的影響，再加上營建工料大幅上漲，造成了民眾對房價上漲的預期。在房貸利率下調到租金以下的激勵下，剛需和換屋族開始進場看房、買房，突起的買氣也激發了炒房客的興趣，炒作紅單之風再起。
為此房地產企業開始調漲售價，當剛性需求者看到房子上漲的時候就會出手購買，這也是房地產買漲不買跌的特色所在。其實經歷2003年以來一連串的打房措施之後，「當今台灣要靠炒房來賺取暴利的機會已經不大，縱若有人有幸賺到價差，也難逃房地合一的高稅率扣徵」，因此炒房未必一定划算，而當前的炒房多半是炒作紅單，炒房客透過類似「團購」方式，從建商那裡取得價格優惠，之後再在簽訂正式合約前把訂購權利轉讓給真正的需求者（俗稱轉單），從中賺取價差（包括建商給的價格優惠和轉售時的加價），因為紅單的只需繳交5~20萬的訂金，又不易追緝而形成房地合一稅制下的漏網之魚，所以堪稱本小利大；若投資的數量夠大（即戶數多）的話，除了獲利巨大之外，也確實足以影響市場交易行情。
至於這些投機客為什麼會勇於搶進，理由不外乎：一，源於年初開始的營建成本上漲，造成房價上漲的壓力，尤其在房價中營建成本占比愈高的區域，像是中南部，成本上漲可能達到1成；其二，在需求存在的區域，像是新興或擴建的科技園區附近區域，隨著外來就業人口的移入，帶來新的購屋需求。在上述兩個因素影響下，房價上漲的預期逐漸會在「部分」區域形成，再加上有心人士在從旁煽風點火，房價上漲就會演變星火燎原之勢，不多久，很容易演變成全面性的房價普漲。
但是若回歸基本面來看，一來一般民眾並不是真的那麼有錢和有需要買房，現實來看，當前買不起房子的在未來5~10年內依然不會買房，雖說剛性需求就算房價上漲也會選擇購買，但整個房地產市場並不是單靠剛性需求就能夠撐大的，況且在當前的市場餘屋量依然龐大，會形成房價普漲的一大制約。畢竟，當前市場熱況主要是因為對小宅及更宜家新宅的需求所引發，而未必會加惠於當前市場的所有產品，亦即民眾的真實購買力才是決定市場發展的真正力量，其他都將只是過眼雲煙，隨風飄逝。
做個小結論：
因為營建成本的上漲，加上資金行情、真實的需求，引發了部分區域（高雄、台南、台中、新竹）房市的漲風，之後，投機客伺機介入炒作，影響當前房市供需，但是當前房市的不均衡僅是局部市場的短期供需不均衡，而且也沒有擴及中古屋，對北部的高地價市場雖有影響，但也只在5％左右而已，市場將很快重歸平衡，我必須說，當前的房市並不具備太大的炒作空間，炒房很可能套牢了自己，損人不利己。
