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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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疫情下的2020年後房市會怎麼走?

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#多空觀點
文/胡偉良
 
今年受到新冠疫情的影響,房地產行業的2020年充滿變數。
 
儘管今年房地產前2個月的成交量似乎不受影響,數字上甚至還呈現成長,但4月開始疫情的影響逐漸顯現,成交量率先下修,但隨著國內疫情控制得宜,加上房貸利率下修1碼(0.25%),6月開始,房價反而呈現上漲的局面。
 
疫情下的2020年後房市會怎麼走?(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
桃園區中正重劃區。好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
受疫情的影響,全世界每一個國家的各大銀行,都在放寬金融的政策,想辦法增加流動性。台灣亦然,政府也開始大幅放寬金融流動性,流動性的增加會對房地產的銷售、消費產生一些刺激。
 
2020年後的房市撲朔迷離、上下振盪
 
流動性增加,需求同樣也會增加。房地產的成交量不會降,房價也不會下跌,但也「不應該」大漲。
 
每一次在危機過後,好的企業都能從中獲得一些發展機會。結合過去經驗跟教訓,筆者就聊聊當前危機、和在危機中找到一些機會的看法。
 
2020年後要如何自保
 
第一,要有勇氣;第二,要有免疫力,企業的免疫力之一體現在:有利潤的收入和有現金流的利潤;第三,要有準備,機會都是留給有準備的人,另一方面不能只看到危,也要看到機。
 
危老改建後市看好
 
目前疫情的發展也帶來一些不確定性,我對台灣房地產市場態度是審慎樂觀,因為當前台灣的房屋都太老舊了,需要更新。 
 
疫情既是挑戰也是機遇,從行業趨勢來看,人工成本上漲,行業毛利率或淨利率均呈現下降趨勢。適者生存,優勝劣敗,不少的業者雖猶做困獸之鬥,更有不少新手在高風險下抱持投機心態進入(危老改建)市場,唯其中的絕大多數終將遭到淘汰。做為購屋者及老屋屋主,要非常慬慎的慎選廠商,以免你買或合建的房產淪為爛尾樓。
 
2020年以後房地產公司成敗的關鍵是提升全方位的綜合競爭力,滿足市場和客戶的需求,需要從五個方面加強:高效率、成本力、產品力、科技力和服務力。
 
今後房地產的毛利率會下降 
 
目前環境下,對市場難以預測。從靜態來看,量價呈現穩定、小幅上漲的狀態。但因成本推高,未來整個房地產市場的利潤率不見得會提高,但風險卻不小,這也是為什麼股市給房地產行業的本益比不是那麼高的原因。
 
城市將進一步分化,有人口流入、產業發展、治理能力強的城市市場表現更好;房地產企業也會進一步進化,加快整合洗牌,進入加速淘汰賽;房地產企業發展模式轉變,高質量發展、財務穩健、業務線上化、佈局多元化,加快數字化轉型;行業從土地紅利時代進入管理紅利時代,未來是品牌紅利時代。行業未來低毛利率所造成的經營壓力加大,企業必須通過多元化取得土地、多元化收入、提升組織效能,降低成本來提高自己的毛利率和存活率。
 
目前疫情台灣的經濟,對全球的經濟都會有影響,我認為經濟越不好,在政府金融政策的放寬及利率調低的雙重利多背景下,房貸利率已低於租金收入,這種情況已吸引不少人進場購屋,看來房市應該還是會穩步的向上發展,民眾要務實看待,只是房地產的暴利階段已經終結,想輕易的靠房地產致富已經不切實際。
 

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