文／林左裕
對不動產放款的水位上限(30%)，也迫使央行出手干預這個以往政府「只許漲而不許跌」的房市賭局。
上個月中，筆者受邀至台大「不動產研究社」進行新學期第一次社課演講，席間近百位來自不同學校的學生及社會人士對於高漲的房價極為關心，除了想了解房市飆漲的原因外，也提出對房市及政策極為犀利的問題，當我們的下一代、且未來是社會的菁英族群提出這種批判時，不就是政府各部會應深切檢討的時候嗎。不僅是大學生，連不動產業者也怨聲載道，論及他們想要的是一正常穩定的市場，而非放縱市場如脫韁野馬後再用「緊箍咒」收回的「暴起暴落」的「大家樂」賭盤。
因此房市治理的政策上有諸多需調整之處。首先是政府各部會應改變對房市「只樂見漲而不樂見跌」的心態。要克服此觀點須同時調整一些政策為配套，如在房價上漲的過程中即採取「自動調整」或「人工智慧」(artificial intelligence, AI)式的選擇性信用管制，如貸款成數(loan-to value, LTV)隨著房價漲幅自動反向調整、或房貸利率隨之正向調漲，這種「逆景氣循環」(counter-cyclical) 的做法正是現代金市場穩定且得以永續的機制，也符合國際間「巴賽爾協議」(Basle Accord)修訂版之精神。否則以目前央行總裁或其理監事「人治」的決策模式、甚至其「獨立性」(independence)被質疑的情況下，未來要讓我國房市能穩定且永續發展，實令各界不滿及擔憂。
其次是房市治理的原則應以「消費為主，投資為輔」。對炒房及囤房網開一面的政策應逐漸緊縮。如以公司名義購置住宅進行炒房之實的寬容條件，應檢討修正；建商餘屋不出清而再給予融資、間接鼓勵其加入囤房的行列；自住戶或投資客藉銀行間轉貸，持續以「寬限期」進行低成本、高槓桿的炒房行為；甚至是囤房稅自第四房起才開始累計課徵，導致個人購置第二、三房之數目增加，排擠首購族需求等諸多炒作亂象，都須由各部會凝聚共識以降低炒房氣焰。
最後則涉及地方的稅收，由於房屋稅及地價稅為地方政府主要稅收來源，而囤房稅目前是房屋稅，因此若要地方政府配合實施囤房稅，可自中央「財政收支劃分法」，設計分配比例依房價漲幅反向調整的機制，如此也可在中央對地方財政補助及房價上漲間取得一均衡點。
最後，不論是中央各部會及地方政府，或是營建業者及有房者或年輕族群下一代，都應認知，住宅之功能應以自住為主、投資為輔，因此雖然股市漲或資金充斥，一個穩定或隨所得成長的房市，才是可永續的市場。
參考資料:
林左裕 (2019) “金管會再鬆綁房貸風險，房市靠金融面支撐”, 好房網,2019, 9, 16.
林左裕 (2020) “先前放火，現在「喊燒」，央行望「房市」興嘆”，好房網,2020, 10, 12。
林左裕 (2021) “台灣致富特權的極限，央行應有的新思維”，好房網,2021, 5, 4
林左裕 (2022) “解預售屋之亂，仍視政府對房市的態度”，好房網, 2022, 5, 3。
林左裕(2022) “不動產投資管理”第一章，第七版，智勝文化事業出版。
林左裕 (2023) “金融放款、AI與外部估價可降低詐貸及泡沫風險”，好房網，2023, 6, 1。
