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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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金融風暴十周年 選前出貨好時機

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#金融風暴 #賣屋 #選前利多

文/林左裕

今年距2008年底於美國爆發的次級房貸風暴及之後引發的全球金融海嘯剛好十周年,從過去美國幾次金融危機的經驗來看,發生金融風暴的頻率大約是八至十年,原因是市場自谷底攀升至價格超漲的過程中,可能歷經基本面的成長及金融政策面的驅動,在累積數年後,才可能蓄積泡沫的程度及崩跌的能量。

以美國為例,從次貸風暴往前推,是2000年的網路泡沫風暴,再往前是1990年美國股市的崩盤,在其之前則是1980年的儲貸協會(Savings and Loan Associations,S&Ls)的倒閉潮,這些金融危機發生的原因不一而足(林左裕,2018a), 石油危機亦曾是導火線,但在量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策已窮途末路及美中貿易戰火方殷之下,對目前動盪不安的國際金融及不動產市場,吾人實應嚴陣以待。

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而在美國以外,世界各國發生金融風暴最常見的基本原因可歸納為「先天不足, 後天失調」,即外債過高、外匯存底不足及長期經常帳逆差,輔以之前國際金融市場慣用的「固定匯率」制度(pegging system),使得體質不佳的國家貨幣「該跌而未跌」,從1997年亞洲金融風暴的泰、菲、印、馬等東南亞諸國及韓國,至兩年前的奈及利亞及最近的委內瑞拉與土耳其等 都可歸納為此類「外來型」金融風暴,因其國內經常帳長期逆差後藉大幅提升利率以吸引資金,最後以印鈔票因應債務而因通貨膨脹致使幣值大幅貶值 (林左裕,1999)。

其中奈及利亞與委內瑞拉的共同因素除了政治問題外,是國內總產出過度倚賴石油,在近年來油價下跌之際導致經常帳持續逆差。而歐元國中的西、義、葡、希等國亦是因國家經濟體質孱弱,但因統一使用歐元無調整匯率之機制而長期陷於債務泥沼之中。

另外有被歸類為「本土型」金融風暴的國家,其經常帳長期順差,外債相對於外匯存底比率亦低,但因資金浮濫,未能及時引導進入直接投資,而流出海外(即金融帳逆差),或進入不動產或股市等間接投資,推升了資產價格,而這些資產在可當成擔保品向銀行融資的情形下,價格持續盤旋而上形成「尾大不掉」的局面,政府對於高漲的房價不僅需面臨百姓無力購屋的反彈,且對不動產融資水位高的銀行業者亦投鼠忌器。1990年代的日本衰退至今,就是最典型的例子,而目前的臺灣,似乎也步上日本長期衰退模式的後塵。

有鑑於此,政府在一年內陸續使出擴大建築業及房市融資的殺手鐧,期望營造出選前的市場榮景(林左裕,2017&2018b),然在經濟基本面及薪資未能提振、房貸逾放比率節節升高及「準次貸」寬限期貸款陸續到期或轉貸的情況下,因應金融風暴十周年、QE結束即將升息及美中貿易戰方興未艾的趨勢,對於有資金壓力的投資者,政府選前釋放的利多,不啻是一跑回本壘、落袋為安的最好時機。

       

資料來源:

林左裕  (1999) 「從東南亞金融風暴看國內不動產市場發展趨勢及金融界因應之道」,金融財務(現已改版為台灣金融財務季刊),2,pp. 67-82。

林左裕(2017) 「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房」, 聯合報,2017,11,8。

林左裕(2018a) 「不動產與金融市場分析」, 不動產投資管理第六版p. 413, 智勝文化事業。

林左裕(2018b) 「金管會再添柴火 不動產市場量能及風險齊步走」, 好房網2018,6,19。

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