文／林奇芬
當房價呈現上漲趨勢時，買屋比租屋好，因為房價上漲的利益遠高於貸款的壓力。但當房價呈現下跌趨勢時，租屋比買屋好，因為越晚買、房價越便宜。漲了11年的房市，是否已經到了反轉點？租屋比買屋好的時代來臨了。
憤世代崛起，房市要貼近年輕人
九合一選舉落幕了，這次選舉結果讓大家跌破眼鏡，但也同時凸顯了「憤世代」崛起的力量。所謂「憤世代」，是指現在的年輕人普遍有被掠奪感，薪水22K，但卻處在物價高漲、房價高漲的年代，甚至，還有潛在的高額國家債務要扛。年輕人看不到未來，只看到沉重的生活負擔，其中最被詬病的就是高房價。
這次選舉結果，許多縣市翻盤，不僅顯示新世代力量崛起，也讓原先推動的建設面臨挑戰，房地產市場出現一些微妙的變化。例如，新任桃園市長鄭文燦一當選，市場就開始擔心桃園航空城計畫可能生變，另外，台中相關交通建設與都市計劃能否在新市長任內持續。此外，台北市、新北市、桃園市當選人，幾乎都提出社會住宅方案與房租補貼。這些改變隱隱帶動了房地產氛圍改變，小宅、年輕人居住需求將受到重視。
打房見效果，房市移轉量大萎縮
這次選舉結果，很多人認為高房價累積的民怨，也是一個推倒高牆的促媒。但事實上，執政者在過去幾年很努力「打房」，也終於見到效果。包括了奢侈稅、豪宅稅、房屋稅提高、房貸成數降低、區域性放款額度限制、預售屋課稅等，另外，還推動了實價登錄，讓隱藏多年的房屋成交價終於揭開面紗。此外，近期更積極討論房地合一稅，試圖讓房地產利得課稅，步上正軌。
種種打房措施，對過熱的房地產市場產生了相當的降溫效果，並反映在房市成交量明顯下滑。以全台房市指標區，台北市與新北市為例，今年以來建物買賣移轉棟數大幅萎縮。台北市今年1到11月房屋移轉棟數28968棟，比去年同期36040棟，減少了19.6%。新北市今年1到11月房屋移轉棟數54974棟，比去年同期72889棟，減少了24.6%。這二大房市火車頭，已經出現房市降溫現象，房仲業者擔心，今年可能會創下近13年來最低紀錄。
另外，全台房屋移轉棟數，近10年最高峰出現在2006年，當年度移轉棟數有45萬戶，但今年以來統計至10月，全台移轉棟數只有26.6萬戶，跟高峰期相比，縮水3成以上，跟去年37萬戶相比，也還有一大段距離。房市交易急凍，全省都有寒意。
量縮價格開始鬆動
投資市場有「量先價行」的定律，有了成交量、有買氣，價格才有續漲條件，相對的，沒有成交量、沒有買氣，價格就會出現修正空間。根據永慶房屋統計，11月份在網路上的委賣物件，已經出現願意降價空間。例如，台北市有24%物件調降價格，新北市也有23%降價，全台平均有16%物件願意降價，顯示價格出現了鬆動空間。
另外，台灣景氣可能面臨挑戰，也讓未來房價具有修正壓力。雖然今年台灣經濟成長率有3.4%，明年預估也可維持在3.5%。但今年第四季旺季，台灣景氣燈號卻反轉往下，10月燈號綠燈分數卻僅24，差一點就要跌落到黃藍燈區。這似乎透露，全球經濟復甦力道不如預期，明年能否達標仍有挑戰。
再加上，今年下半年以來美元轉強，台幣貶破31元，連中央銀行彭總裁都預言，明年台幣有貶值壓力。台幣貶值若帶來資金外流壓力，對房地產市場也有影響。
先租再買，趕快存錢
總而言之，台灣房市面臨了成交萎縮、價格修正的壓力。現階段對年輕人來說，租屋要優於買屋，利用未來幾年的時間趕快存錢，才有能力在房價下跌時，買進自己的理想屋。
