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馮先勉 基泰建設總經理,擁有地政博士學位,在事業遭逢危機之際,採取「向股東及社會大眾募資」的方式,於5年之內,有效地將銀行融資從近70億元,降低至近乎零負債,打了一場漂亮的地產經營戰。
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奢侈稅當然應該廢除(下)

相關關鍵字

#奢侈稅 #政策 #課稅 #賣房 #賣屋 #房地產 #多空觀點
基泰建設總經理/馮先勉博士
 
三、就打擊投機的角度觀察
 
奢侈稅倉促上路時,為了要各方接受,在實施的範圍上,採取了許多妥協性的界定,例如打住不打商,更不打工與農,打成屋不打預售屋……實際實施兩年多,房地產投機是否受到抑制呢?
 
 
實際的情況是,投機情況更嚴重了!例如限制了都市中的住宅,於是大量的投機資金流向了商用不動產,導致商用不動產的價格不斷創新高,已使得商用不動產的租金報酬率幾乎也在亞洲敬陪末座……
 
投機資金流到了工業用地,造成不但工業用地的地價暴漲,已高得使鮭魚回流的廠商無法接受,而不得不又游向東南亞和中南美;更有數量甚大的工業用地受此影響而正積極計畫變更用途,變成工商或是住宅用地……
 
投機資金流到了農地,大量的投機者購買了農地,甚至重劃中的農地,導致農地數量大幅減少,已嚴重影響到我們的糧食供應;各縣市重劃區大量增加,造成更大的投機和暴利,與人民和政府的對立(如大埔事件)……
 
打房價高的台北市,於是大量的投機資金就投到高雄、台中,甚至新北市、新竹、桃園……大量流竄的資金已使台灣各縣市遍地開花,幾乎都成為投機的新樂園。
 
打實際交易的結果,已造成各地區購屋紅單滿天飛,大家已不再進行實體交易,而用預購單交易已成為新的投機交易方式,導致更多原本不想參加投機的人加入了投機的行列……
 
為什麼會有這些現象呢?因為外行人並不真正知道什麼才是投機炒作?常誤以為只要價格高就是投機炒作!當然就無法對症下藥!舉例而言,有一幢房屋由一坪150萬元漲到200萬元,外行人就認為是投機炒作,錯了!這和投機炒作無關。
 
原因有二:一是能參與購買一坪200萬元房屋的人是少的,少數房價再高,都與大多數人無關;二是能購買一坪200萬元的人是富有的人,他們如遭到損失或獲利,也與大多數人無關,這就和藝術品拍賣相同,任何一項藝術品能拍賣到幾億、幾十億都和大多數人無關,說炒新聞可以,但對投機炒作而言,過分牽強,或退一步說,就是炒作也和大多數人無關。
 
但如果有一幢房屋從每坪12萬元漲到18萬元,問題就大了,原因也有二:一是因其單價低,所以獲利倍數就高,以具體例子,12萬漲到18萬就是漲了50%,而200萬漲到250萬才漲25%;二是因其總價低,所以有能力參與的人就多,容易成為全民運動,如有風險,受傷害的人就多。
 
台灣的房地產原先那有投機炒作的現象?少數台北市地段特別好,品質特別高的住宅,因為國民投資管道的不足,所以其價格有了較大的漲幅,真是投機炒作嗎?政府小題大作,開始大動作打房,認為只要房價高就是打擊的標的,結果打到全國遍地投機,各種工業用地、農業用地、山坡林牧用地,都變成投機炒作的標的,只因為價格相對便宜!
 
可怕的是,因大多數人民無從判斷,只覺得政府打房房價打不下,就應該可以去參與,但因台北市高價住宅不但買不起,又是打擊重點,所以只好依其能力去購買一坪10萬、20萬的風險宅,可是房價低通常就代表了區位不良、增值性不佳、入住率不高、未來投資風險高……這種驅使大多數人民去冒風險,在各種不正確的區位去炒地炒房,這種行為不才是真正投機炒作的推波助瀾者嗎?
 
更可怕的是,會參與這些投機行為的人,反而大多是經濟弱者,因為奢侈稅限制並打擊了他們原本計畫投資的地區和標的,所以必須冒更大的風險,去購買風險更大的房地產,甚至是非實體商品(預購單)……這種打房方式,只會更進一步加大了貧富的差距!
  
自夏禹以後,人們就已知道治水的最佳方法是疏導而不是防堵,而就房地產投機的角度而言,奢侈稅就是一種標準的防堵方法。盲目防堵的結果,使得國民的資金如決堤之水般的向全國各地、向各種非住宅土地、向各種非實體交易大量流去……因此,房地產投機的情況不但沒有受到抑制,反而因為受到圍堵,如洪水般的在全台氾濫。
 
奢侈稅本來的目的是希望抑制房地產投機,但實施的結果反而成為推動投機的手,使本來只有少數地區、少數商品的市場交易活絡,價格高漲,現在卻將投機的範圍擴大到了全台各地,這顯然是始料未及的,還要繼續嗎?(下一頁:就土地利用的角度觀察)

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