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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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「空屋率」的呈現意義 跟你想的不一樣!

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#營建署 #空屋 #餘屋 #用電量 #多空觀點

文/范世華

營建署上週公佈了房地產近年來全台「空屋率」的數據統計資訊,定義空屋的數據與空屋率,是由台電低用電量的戶數比較房屋税籍戶數而來,它其實反應了「成屋市場」的實際使用狀態,屬於完整成熟的市場需求面,但是就整體房市的「供、需」,還要討論的供給面就是預售與待售的量。

營建署發布全台空屋。(好房網News記者蔡佩蓉製表)營建署發布全台空屋。(好房網News記者蔡佩蓉製表)

以往我常不斷跟大家說明房市的供需並不是看「空屋」而是要看「餘屋」,重點就是空屋的所有權人是自然人,個人擁有房地産的購屋行為不管是投資或自住,它的基本動機都算是購買的需求;而法人(建商)所蓋的房屋,很明確的目的性就是為了銷售,它才屬於真正的供給。而「空屋」所有權人持有空屋並非絕對以售屋為動機,所以房市供給要看供貨與存貨的量,「預售屋」才是供貨、「餘屋」則是存貨。

然而每每在「空屋」問題的資訊大作文章時,學者官員總以為台灣空屋率高表示市場有超額供給,房市會因為賣壓沈重而跌價!但事實上台灣房地產市場長年的空屋數都一直維持在80萬棟以上,高空屋率本來就是台灣房市的「常態」了,學者官員們期待市場上的空屋會釋出,房價因此而會降低的說法,民眾真的等到了嗎?

從近年來空屋率的變化來看,2012年空屋數(86.3萬)最多時,房價不但不跌反而持續再創新高,這就更加證明了房地產市場並不會因為空屋數據的量多而有抑制價格的情形,我們反而應該解釋,當空屋率愈高時,是市場對於房地産的持有興趣和後市期待愈高,愈勇於進場購屋而推升房價的指標!

因此政策官員在為台灣房市與高房價問題進行把脈決策時,考量空屋數可以自然「以量制價」的根據在台灣是完全不能適用成立的。在國人「有土斯有財」的觀念再加上金融寬鬆、資金成本利率低廉的條件下,空屋率高本來就是常態,反倒要思考的是:若當空屋率下降,代表市場持有房產的意願降低,那麼房價還會高嗎?

因此對於「空屋」的解讀,長期政府和官員的施政方向都錯了,將台灣「內需巿場」最重要的房市經濟搞得一蹶不振,才會進而不斷造成其他產業和經濟的亂象,惡性循環。

以全台灣住房總數800多萬戶來說,每年的空屋數統計在81~86萬戶之間,空屋比率僅在10%~11.5%之間變化,這1.5%的統計變化對整個房市能有什麼舉足輕重的影響性嗎?只要有基本數學或統計觀念的人應該都會懂,即使房價會降也不會是因為「空屋」的關係,真正要讓房價市場正常化,供需的調節還是得看其他整體金融和經濟巿場的環境變化!

我相信即便是主計處裡的基層公務雇員,都該會在自己的公務職掌下,對統計數字的意義能有一定sense 的解讀,政策官員們不應該再在毫無意義的統計數字上頭作文章,具有真正專業的事務官應好好在權責能力的分內去提出正確而有效的建言去執行,而不該只做一個政客下的棋子,隨之亂舞,還給全民一個健全正常的市場環境。

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