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一段式、二段式房貸利率!怎麼選才Smart?

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文/陳分 攝影/振漢 插畫/蔡嘉驊
 
買屋程序進入簽約後,購屋族接下來得開始傷腦筋,如何挑選琳琅滿目的房貸產品。一般房貸期間動輒20∼30年,貸款金額少則數百萬,多則上千萬元,若申購人沒有精打細算,慎選房貸利率計算方式,很可能讓購屋負擔增加不少。專家建議可挑選目前市場上最夯的兩段式組合利率,兼具固定及機動利率的優點,每年就能省下不少本息支出。
 
38歲的小陳預計明年初結婚,與交往多年的女友商量後,雙方計畫於今年第四季買屋,確定地段及環境後,將購屋總價設定在1500萬元;小陳盤算自己的積蓄定存、基金等可轉為頭期款,加上父母及岳父母的幫忙,申購房貸的金額可降為1000萬元上下。但解決了貸款額度,還有房貸利率結構的選擇難題。
         
升息訊息不斷  增添房貸族壓力

檢視小陳的狀況,他加上女友二人為雙薪收入,預估未來每月還款金額占總收入比重可在1/3∼1/4之間,皆符合買屋原則。但近期央行態度趨嚴,市場預言未來利率將調升,讓小陳有不知該如何挑選房貸產品的疑惑。

星展銀行個人金融服務暨放款及存款部副總裁宋霖耘表示,「以央行升息動作頻頻的狀況來看,6月底無預警升息半碼,加重房貸族每年的還款成本,加上市場預估今年底恐再升息,對申貸族來說,無疑雪上加霜。」因此在挑選房貸產品時,如何計息是一個重要關鍵,例如挑選機動利率產品雖然靈活、卻有升息風險,選擇固定利率產品、雖不用擔心每月本息金額變動,卻有成本較高的問題,這些都變成申貸族首要考量的課題。

一段式利率  微幅波動較溫和

宋霖耘建議,動輒20∼30年的房貸還款期間,影響生活面向既深且廣,因此挑選適合的利率結構不得不慎。目前市場上常見的房貸利率結構分為一段式及三段式;簡單來說,一段式利率就是依照指標利率(I)加固定百分比的利率,目前市場上一段式利率,大約在1.8∼2.5%左右。一段式利率通常在20∼30年的貸款期限內,每個月支付的貸款金額差異不大,僅隨市場利率微幅波動,對申貸族來說,一段式利率比起其他產品來說,支付成本相對穩定且溫和。
 
三段式  第3年起負擔高本息

三段式利率,顧名思義將還款期間分做三段,採取不同的利率計息。第一段通常為前半年,目前利率大約在1.5∼1.6%左右。第二段為第7∼24個月,大約在1.78∼1.9%。第三段為第3年起,目前至少2.1%起跳。

三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,若申購族預計會有一筆年終獎金或分紅,有機會在3∼5年內還清房屋貸款,則選三段式房貸,利率將優於一段式,購屋族可充分享受前2年較低的利率。

若是屬於領取固定薪資的申貸族,前2年雖有優惠低利,但第3年開始就要支付較高的本息負擔,一旦遇上市場利率走升時,申貸族對三段式利率帶來的利率調高壓力,感受會特別深。

 

 
兩種房貸組合  兼具彈性與避險

為了減輕房貸戶的壓力,市場上各銀行紛紛推出不同的房貸產品,如星展銀行推出「星選擇房貸」,提供2種房貸利率的組合方式,讓客戶自由選擇組合比例。客戶最高可選擇50%的固定利率,鎖定升息風險,其餘則採一段式機動利率,讓消費者在貸款額度內「自由且彈性」選擇調配額度,達到彈性運用及「利率避險」的效果。

「星選擇房貸」最高50%的貸款額度,採前2年固定利率1.77%起,第3年起採機動利率1.77%起(以星展銀行定儲利率指數月調+0.72%);剩餘的貸款額度則採一段式機動利率1.77%起(以星展銀行定儲利率指數月調+0.72%)。
 
固定利率不受升息影響

星展銀行個人金融服務存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰指出,兩種組合式房貸利率,提供客戶彈性選擇利率計息方式,可自由搭配金額比重,其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響,不論未來利率走勢為何,因為有固定及機動利率的搭配組合,可有效降低客戶的利率風險。

星展銀行還推出「星動利房貸」,提供客戶免綁約的一般房貸利率,同時搭配循環動用型房貸,客戶可在核准額度內隨時動用,依實際動用金額按日計息,不動用不計息,讓客戶彈性運用資金。優點是活化客戶的不動產,擁有更多資金運用的彈性。

利率多比較 聰明理財

這類產品整合2種繳款方式,總借款金額的50%是搭配按月平均攤還本金和利息的額度, 採一段式機動利率2.20%起(以星展銀行定儲利率指數月調+1.15%)而且「不綁約」;剩餘的50%是採取可隨借隨還的循環額度,採一段式機動利率2.73%起(以星展銀行定儲利率指數月調+1.68%),讓需要短期周轉或投資資金的人更方便。

對於不需要太高的房貸額度,但有短期投資需求者,「星動利房貸」可方便投資理財的資金調度,相較證券融資高達6%左右的利率,「星動利房貸」利率不到3%,可省一半的利息。

唐正峰表示,市場上房貸商品五花八門,除了比較利率高低外,更應根據自身需求選擇最適合的房貸商品,才能為自己帶來最佳效益。舉例來說,近期利率走勢不明之際,為了規避利率風險,結合固定與機動利率的「星選擇房貸」,在利率上揚時固定利率的部分便能鎖住利息負擔,若利率反向走跌,機動式利率則可反映市場利率走勢,讓客戶有效掌握雙重優勢。而針對有投資或臨時資金需求的房貸戶來說,「星動利房貸」所提供的循環額度,讓客戶的不動產發揮最大效用,掌握市場投資契機。
 
 

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