文／陳分 攝影／振漢 插畫／蔡嘉驊
買屋程序進入簽約後，購屋族接下來得開始傷腦筋，如何挑選琳琅滿目的房貸產品。一般房貸期間動輒20∼30年，貸款金額少則數百萬，多則上千萬元，若申購人沒有精打細算，慎選房貸利率計算方式，很可能讓購屋負擔增加不少。專家建議可挑選目前市場上最夯的兩段式組合利率，兼具固定及機動利率的優點，每年就能省下不少本息支出。
38歲的小陳預計明年初結婚，與交往多年的女友商量後，雙方計畫於今年第四季買屋，確定地段及環境後，將購屋總價設定在1500萬元；小陳盤算自己的積蓄定存、基金等可轉為頭期款，加上父母及岳父母的幫忙，申購房貸的金額可降為1000萬元上下。但解決了貸款額度，還有房貸利率結構的選擇難題。
升息訊息不斷 增添房貸族壓力
檢視小陳的狀況，他加上女友二人為雙薪收入，預估未來每月還款金額占總收入比重可在1/3∼1/4之間，皆符合買屋原則。但近期央行態度趨嚴，市場預言未來利率將調升，讓小陳有不知該如何挑選房貸產品的疑惑。
星展銀行個人金融服務暨放款及存款部副總裁宋霖耘表示，「以央行升息動作頻頻的狀況來看，6月底無預警升息半碼，加重房貸族每年的還款成本，加上市場預估今年底恐再升息，對申貸族來說，無疑雪上加霜。」因此在挑選房貸產品時，如何計息是一個重要關鍵，例如挑選機動利率產品雖然靈活、卻有升息風險，選擇固定利率產品、雖不用擔心每月本息金額變動，卻有成本較高的問題，這些都變成申貸族首要考量的課題。
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一段式利率 微幅波動較溫和
宋霖耘建議，動輒20∼30年的房貸還款期間，影響生活面向既深且廣，因此挑選適合的利率結構不得不慎。目前市場上常見的房貸利率結構分為一段式及三段式；簡單來說，一段式利率就是依照指標利率（I）加固定百分比的利率，目前市場上一段式利率，大約在1.8∼2.5%左右。一段式利率通常在20∼30年的貸款期限內，每個月支付的貸款金額差異不大，僅隨市場利率微幅波動，對申貸族來說，一段式利率比起其他產品來說，支付成本相對穩定且溫和。
三段式 第3年起負擔高本息
三段式利率，顧名思義將還款期間分做三段，採取不同的利率計息。第一段通常為前半年，目前利率大約在1.5∼1.6%左右。第二段為第7∼24個月，大約在1.78∼1.9%。第三段為第3年起，目前至少2.1%起跳。
三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，若申購族預計會有一筆年終獎金或分紅，有機會在3∼5年內還清房屋貸款，則選三段式房貸，利率將優於一段式，購屋族可充分享受前2年較低的利率。
若是屬於領取固定薪資的申貸族，前2年雖有優惠低利，但第3年開始就要支付較高的本息負擔，一旦遇上市場利率走升時，申貸族對三段式利率帶來的利率調高壓力，感受會特別深。
兩種房貸組合 兼具彈性與避險
為了減輕房貸戶的壓力，市場上各銀行紛紛推出不同的房貸產品，如星展銀行推出「星選擇房貸」，提供2種房貸利率的組合方式，讓客戶自由選擇組合比例。客戶最高可選擇50%的固定利率，鎖定升息風險，其餘則採一段式機動利率，讓消費者在貸款額度內「自由且彈性」選擇調配額度，達到彈性運用及「利率避險」的效果。
「星選擇房貸」最高50%的貸款額度，採前2年固定利率1.77%起，第3年起採機動利率1.77%起（以星展銀行定儲利率指數月調+0.72%）；剩餘的貸款額度則採一段式機動利率1.77%起（以星展銀行定儲利率指數月調+0.72%）。
固定利率不受升息影響
星展銀行個人金融服務存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰指出，兩種組合式房貸利率，提供客戶彈性選擇利率計息方式，可自由搭配金額比重，其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響，不論未來利率走勢為何，因為有固定及機動利率的搭配組合，可有效降低客戶的利率風險。
星展銀行還推出「星動利房貸」，提供客戶免綁約的一般房貸利率，同時搭配循環動用型房貸，客戶可在核准額度內隨時動用，依實際動用金額按日計息，不動用不計息，讓客戶彈性運用資金。優點是活化客戶的不動產，擁有更多資金運用的彈性。
利率多比較 聰明理財
這類產品整合2種繳款方式，總借款金額的50%是搭配按月平均攤還本金和利息的額度， 採一段式機動利率2.20%起（以星展銀行定儲利率指數月調+1.15%）而且「不綁約」；剩餘的50%是採取可隨借隨還的循環額度，採一段式機動利率2.73%起（以星展銀行定儲利率指數月調+1.68%），讓需要短期周轉或投資資金的人更方便。
對於不需要太高的房貸額度，但有短期投資需求者，「星動利房貸」可方便投資理財的資金調度，相較證券融資高達6%左右的利率，「星動利房貸」利率不到3%，可省一半的利息。
唐正峰表示，市場上房貸商品五花八門，除了比較利率高低外，更應根據自身需求選擇最適合的房貸商品，才能為自己帶來最佳效益。舉例來說，近期利率走勢不明之際，為了規避利率風險，結合固定與機動利率的「星選擇房貸」，在利率上揚時固定利率的部分便能鎖住利息負擔，若利率反向走跌，機動式利率則可反映市場利率走勢，讓客戶有效掌握雙重優勢。而針對有投資或臨時資金需求的房貸戶來說，「星動利房貸」所提供的循環額度，讓客戶的不動產發揮最大效用，掌握市場投資契機。
