撰文—洪雪嵐 攝影—羅挺倬
預計8月在台北召開的江陳會，市場預估國台辦將對台釋出兩岸投保協議利多，加上通膨壓力暫時解除，台灣仍維持低利環境，吸引游資熱錢持續投入房地產市場。業界估計，隨著兩岸交流日益密切、台灣商業交易持續活絡之下，商用不動產投資熱度將持續延燒，預估全年投資總額可望突破千億元。
第2季成交破343億，年增25％
永慶資產管理協理黃增福分析，台灣維持低利率市場，加上兩岸政策開放、經貿發展的硬體、軟體設備逐漸齊備，近幾年商用不動產市場引起國內外投資人高度關注。游資持續加碼的情況下，刺激全台「億元級」商用不動產成交總額接連攀高，金額從2008年的613億元逐年倍增，2011年來到1,345億元，而今年上半年已達約411.5億元，預估今年全年可望突破千億元大關。
根據房產業者統計資料，商用不動產的投資熱度，在今年持續發燒，尤其第2季的交易表現更為熱絡。永慶資產管理統計，今年第2季商用不動產交易總額達343.3億元，跟上一季相比，噴發成長至少4倍之多。商辦交易價格也創下單季新高，每坪單價上漲至69.8萬元，與前一季相比，成長幅度約11.1％，若跟去年同期相比，漲幅更為驚人，成長幅度逾25％。
永慶資產管理協理黃增福分析，第2季商用不動產的成交熱度，主要是受到資金雄厚的壽險業加碼買進推升，光是金融壽險業的成交金額，就占了本季交易總額6成左右，仔細觀察壽險業買進的物件，特色為坐落於精華地段、且具有租金收益的物件。
壽險業加碼，商用市場添話題
今年第2季金融壽險業者大舉搶標，買進整棟商辦、飯店與銀行門市的情況，讓市場增添不少話題，尤其壽險業者搶標的選擇都十分具有指標意義，交易金額超過10億元的大案不少，突顯壽險業者搶樓的精準眼光與厚實財力。
5月初，台灣人壽以46億元買入位於北市中山區林森北路的華國飯店，奪下第2季成交金額最高標的寶座，預估租金投報率約達3％。富邦人壽也不遑多讓，以總價19.39億元搶下位於北市忠孝東路四段的太平洋敦南商業大樓，國泰人壽則以15億元購入新安產險。此外，製造業與建築開發業也分別投入38.24億元、34.26億元，買進商用不動產。
黃增福表示，壽險業手上現金存量高，平均來說，目前每家壽險公司在不動產的投資部位僅6至7％左右，在利率仍低的情況下，不少業者都會選擇加碼投資，而租金穩定、風險低、保值性佳的商用不動產，自然成為市場上的當紅炸子雞。
另外，廠辦產品成交也相當熱絡，第2季成交總金額達49.36億元，以中小型產品較多。其中，日月光半導體與其子公司福雷電子，以15.01億元買下的楠梓加工區大樓，該案原為宏璟建設所有，是最受注目的案子。
市場仍動盪，精準布局享保值
高力國際調研部董事李日寶分析，商辦市場成交熱絡，符合交通便利性與具租金收益等特殊需求的標的，都可能成為投資方眼中的精華物件。而廠辦交易也有一定熱度，主因是近期部分壽險業者因業務擴充需求，開始布局廠辦，但因為台北市商辦、廠辦價格持續飆高，因此價格較平易近人、距離捷運站較近的新北市廠辦，即成為投資者青睞的物件。
李日寶表示，由於本季商用不動產成交熱絡，價格已來到歷史相對高點，但在租金沒有明顯成長的情況下，投報率已經滑落至3％以下，第2季月租金開價每坪約為1,969元，每坪成交行情則約1,749元，議價空間約為8.85％。
受惠於陸客來台與陸資銀行進駐等商機議題，加上國內壽險業者活化資金，商用不動產市場看俏，舊型旅館、飯店改建拉皮商機也不小。但值得注意的是，因歐債危機仍未解除，國際經濟局勢也仍有變數，專家建議有意布局商辦、店面，或是大型廠辦的投資者，仍要謹慎選擇標的。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，2011年以來，全球經濟景氣動盪不斷，國內又有政策干擾，一有利空消息出現，很快就會反應在房地產市場交易上。雖然今年上半年有不少壽險業者加碼買進商用不動產，造成市場熱絡景況，但建議投資人仍須留意，部分辦公需求已經漸趨保守，若有意投資，最好先考量標的格局、地段、價格與租金是否符合當地行情、適合承租給哪些物業等條件，謹慎評估後再購入，確保享受保值、增值的效益。
