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搶進北環南環,未來增幅可期

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撰文—Lance 攝影—羅挺倬

環狀線第1階段(西環段)進入施工階段,且各站體名稱及所在位置已確定;接下來,第2階段未來的發展性則更受到矚目,提前掌握發展進度,在房價上揚前搶進北環與南環段的績優上漲區,是聰明買家一定要關心的事。

根據台北市政府捷運工程局公布,捷運環狀線第2階段乃是指行經新北市的新莊區、五股區、蘆洲區、三重區,以及台北市的士林區與中山區的北環段,還有行經新北市新店區及台北市文山區的南環段。直至目前為止,台北市政府捷運工程局官網上已可看見大致的規畫路線圖,但施工時間將接續在北捷環狀線第1階段完工之後,預計於民國120年會全線完工通車。

北環段和南環段在台北捷運路線中,雖然是屬於較後期的規畫,但對於整個大台北地區環狀線的串連,可說是勢在必行,占有不可或缺的地位。

第2階段串起的便利、運輸效益

北捷環狀線第2階段,採中運量捷運系統以地下方式興建,目標以實現都市發展理念為基準,並且要與既有捷運系統儘量銜接,構成一個完整的大網路,藉以強化新北市和台北市之間的生活、工作、休閒、育樂之聯結。等到串連完成,將提供大台北地區居民更為便捷之大眾運輸服務,進而提高沿線地區,尤其是捷運車站周邊地區的土地使用效益,連帶也提升台北都會地區的國際競爭力。

第2階段(含括北環段、南環段)規畫總長為29.9公里,其系統形式採取和第1階段相同的自動導軌(AGT)中運量捷運系統。北捷環狀線第2階段一旦完工,將造福目前尚未有捷運行經之文山區南區及五股區,屆時勢必帶來新一波的捷運補漲行情。

PART1 北環段

北捷環狀線北環段站體的明確位置雖然沒有定案,但已有初步的規畫路線,北環段將銜接環狀線第1階段的路線,從西環段的最後一站「新北產業園區站」開始,接續行經新莊區的五工路、五權路,穿越二重疏洪道後,沿著高速公路通往蘆洲區中山一路,再行經集賢路、重陽橋,到達社子,以上即為北環段中位於新北市區域的捷運行經路線。

另一方面,從社子島開始,續而穿越淡水河,沿百齡橋、穿越基隆河,通往士林區中正路、至善路,再穿過雞南山來到北安路,和捷運南北線(亦為北捷環狀線東環段)的「Y29/劍南路站」(目前的文湖線)相銜接;北環段路線全長約14.3公里,規畫設置11座車站(不包含Y29站),行經新北市、台北市,往左右的方向和西環段、東環段完整串連,可說是第2階段中相當具分量的工程路段。

北環段為新莊蘆洲大加分

目前北環段捷運周邊地區,正在規畫、以及正在進行的大型公共建設不少,新北市的部分計有「蘆洲北側農業區規畫構想」、「新莊知識產業園區計畫」、「五股交流道改善工程計畫」、「五股工業區轉型研究」以及最受矚目的「新莊副都心開發計畫」,大多位於新北市新莊、蘆洲、三重地區,雖然這3個地區目前已有捷運蘆洲線行經,但環狀線北環段路線和蘆洲線十字交會,可說是連通了3地區的交通以及都會發展,預期將帶來更多的居住人口湧進,對於日後的發展將有推波助瀾之效。

以目前的房價行情來說,新北市新莊區因為「新莊副都心開發計畫」的緣故,加上頭前重劃區預售屋價格頻創新高,中古屋因公設比低、使用空間較大,且較具實用性,因此詢問度不減反升,房價已有3字頭的實力。現階段新莊地區10年新左右的社區型中古屋大樓,價格約落在每坪35萬元左右,一旦行經新莊的北環段和西環段相連結、通車之後,沿線中古屋行情每坪站穩4字頭將指日可待。

串連大台北地區,社子房價後勢看漲

而北環段行經台北市的部分,較明確的發展計畫有「三重重陽重劃區」「社子地區都市更新計畫」、「雙溪親水計畫」、「大故宮文化創意園區計畫」、「北投士林科技園區」……等開發案。其中,當屬新北市的「三重重陽重劃區」以及台北市的「社子地區都市更新計畫」最為受到注目。位於三重行政區北部東側,東鄰淡水河的三重重陽重畫區,總面積有60.22公頃,住宅用地占31.48公頃,雖然建案開發已達7成以上,區域內的公共建設如學校、公園、停車場等也都已經有了明確的規畫,但以往一直因為區域內生活機能不足,仍需仰賴三重舊市區的生活圈,讓該區域房價一直較難有明顯的漲幅;由於三重重陽重畫區的地理位置位處北環段Y22和Y23之間,一旦北環段建設計畫確認,勢必將會有不同以往的發展,補漲空間指日可待。

而「社子地區都市更新計畫」已於民國100年6月公告實施,其都更開發面積約有294公頃,其中240 公頃將填土墊高,以符合200年的8.15米防洪標準,剩下54公頃則興建大型綠地公園以及緩波洩洪區,預計將投入700億元,以11年時間重整社子島,開發案完成後,社子島預期將成為北市唯一沒有防洪堤的親水區,預計人口數將由現有1萬餘人擴增為3萬2千人左右,其發展願景頗令人期待。

而為解決人口增加後的交通問題,也會同步興建社子島大橋,以及規畫中的環狀線北環段,北環段一旦完工通車,即可讓社子島和士林區的故宮、基河路士林紙廠開發案、士林夜市……等觀光景點連結,再加上社子島本身的親水區,將形成一條閃亮市區觀光走廊,連帶推升沿線不動產價值。

未來社子島地區的房價,可以距離最近的延平北路五段、六段一帶房價行情做為參考,中古屋行情公寓每坪約為25~30萬元、電梯大樓則為每坪約30萬元以上,一旦「社子地區都市更新計畫」確實落成,搭上環狀線北環段的串連效應,未來社子島房價將可直追大直,預期將會有2至3倍的房價成長,其發展效應著實不容小覷。

PART2 南環段

連結北捷西環段「Y6/大坪林站」,南環段從遠東工業區北側防汛道路穿越景美溪,沿著木柵路行經辛亥路、興隆路口,經過明道國小、永安街,穿越景美溪往政大四維道、三角地,至秀明路,和文湖線的「木柵動物園站」銜接,全長約5.6公里,規畫設置6座車站(不包含Y6車站);雖然環狀線南環段的路段較短,但卻是讓文山區和新店區接軌的重要通道,將原本就相鄰且常往來的兩大生活圈成功串連後,增加的便利難以估算。

南環帶動文山、新店區域

南環段主要行經地區為政大文山區,以及新店區一帶,目前較為人所知的發展計畫有政治大學周邊的「三角地都市更新計畫」以及「政治大學國際大學城規畫構想」,其目的都是想將政治大學周邊環境加以整合,增加觀光效益以及促進整體都市發展;另一方面,新店區的「遠東工業區都市更新計畫」(即新店榮工廠地都市更新案),對於房產的影響則更受矚目。

由於新店榮工廠大部分屬於工業用地,且鄰近遠東工業區、北捷南環段Y5站,以及裕隆集團新店開發案土地,占地廣大約達1萬8,150坪,預估發展成效驚人。再加上南環段通車之後,和台北市文山區可說是零距離接軌,但房價卻相對便宜許多,若加上都更之後,可以預期的是未來工業區大量就業人口的購屋需求勢必激增,房價上揚空間可望成倍速成長、開發潛力高,因而受到許多投資者的注目。

在房價上,目前捷運新店線「大坪林站」新成屋的價格已經往每坪5字頭邁進,可以預期的是,未來南環段和大坪林站接軌,位於寶元路遠東工業區內的Y5站,周邊房價上揚幅度更值得期待。目前也已出現有人將南環段未來的發展性和「內湖科學園區」相比擬,未來,新店區一旦結合「裕隆城」的自辦重劃案以及「遠東工業區都市更新計畫」,發展成效可望循內科模式操作,是想要搶先在起跑入場的投資者不可忽視的重要區塊。

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