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樓層越高、成交價就越高? 專家曝價差「1關鍵」

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好房網News記者林和謙/台北報導
 
買房是人生大事,除了地點、房價考量,樓層、戶別也相當重要;宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者、不動產講師邱明芳表示,當我們去看一個預售屋或成屋大廈、大樓建案時,會發現一樣的通風、採光、格局、一樣的室內專有專用面積,但樓層別不同,建坪單價就不一樣,以不動產估價技術規則來解釋的話,可以說是因為各層樓的效用不同所致,「樓層別效用比」導致建坪銷售金額也有所不同。
 
何謂「樓層別效用比」?邱明芳解釋,因為大樓、華廈或公寓中各層樓的效用不同,因此造成銷售市價價格有所不同,如以某一層樓的單價為基準,求各層樓對此一基準的效用百分比率,並將各層樓的單價轉換為百分率方式來表示,就稱為「樓層別效用比」。
 
邱明芳表示,以不動產估價技術規則來解釋,因各層樓的效用不同所致,「樓層別效用比」導致建坪銷售金額也有所不同。示意圖/好房網News記者林和謙攝
邱明芳表示,以不動產估價技術規則來解釋,因各層樓的效用不同所致,「樓層別效用比」導致建坪銷售金額也有所不同。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
邱明芳舉例說,最近某住宅大樓3樓成交總價850萬,而同一棟大樓的12樓住宅產品,建坪都是28.59坪(含公設),以及有1個地下室3樓平面車位、10點54坪(含公設),成交價格約在1千萬元左右,這就是樓層別效用比在實務應用的市場建坪價格,3樓與12樓價差150萬元。
 
邱明芳表示,一般人會覺得樓層越高越好,也越有價值,但市場實務上,在同一棟建物中,也並非越高樓層效用比就越高,且不代表樓層高的產品、成交價格越高。
 
最常見的例子,就是4樓的樓層別效用比,邱明芳指出,因為傳統華人觀念的忌諱以及民俗習慣性,通常4樓會都比2樓的建坪價格還低,因此房屋市價成交價格主要還是必須參考各樓層的高度、通風、採光、格局、居住舒適性、景觀性等因素,來決定不動產市場價格,不可以單一因素而定。

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