記者方明／桃園報導
因應桃園縣今年底正式升格為直轄市，且為落實居住正義，桃園縣政府積極規畫整體住宅計畫，並打算推動社會住宅，專家學者認為，桃園縣興建部分社會住宅有其必要，官方或民間興建可雙軌進行，但必須由政府主導做為出發點，而最後的經營管理則是社會住宅成功與否的關鍵點。
桃園縣政府與本報18日共同舉辦座談會，探討桃園縣整體住宅計畫方向與興建社會住宅的可行性，圖為與談人─安杰物業集團協理胥德龍（左起）、美商仲量聯行董事總經理趙正義、內政部營建署國民住宅組組長王安強、工商時報副總編輯王榮章、桃園縣長吳志揚、淡江大學副教授莊孟翰、OURs都市改革組織祕書長彭揚凱、德明財經科大副教授花敬群、崔媽媽基金會執行長呂秉怡。（記者洪錫龍／攝影）
桃園縣政府上周五（18日）邀請多位專家學者及官方代表，針對縣內整體住宅規畫及推動社會住宅議題舉辦一場座談會。
桃園縣縣長吳志揚表示，桃園縣目前逾205萬人口，年輕人占多數平均年齡約37歲，101年桃園縣住宅自有率達90.47％，但空屋率約20.8％（約15萬戶），家戶所得比6.95倍、貸款負擔率29.37％、住宅買賣平均單價17.07萬元／坪。
吳志揚表示，在桃園餘屋還很多的時候，目前思考還有沒有其他政策工具，一方面可照顧弱勢族群，一方面又可消化餘屋，且是否有必要蓋公有房屋來出租或出售。
居住政策 應與房市做區隔
德明財經科技大學不動產投資副教授花敬群指出，弱勢族群的照顧是住宅政策最核心也是最基礎的問題，在弱勢照顧還未提供到基本的量之前，政府不應該再浪費資源在出售政策上，出售這個概念至少5～10年內不應再提，桃園縣在此大方向應先定調。
他認為，社會住宅是居住政策最核心該做的事，不管是政府還是民間做，本質都是具有某種財務自償效果的公共設施，但一定要由政府主導來作出發點，若以民間興辦來作思考出發點，會陷入建商財務邏輯，也會對建商提出過大的誘因，民間應該是政府的協力廠商，而不是主辦單位，後面的經營管理才是成敗關鍵，如何製定訂遊戲規則讓政府公權力在社區營造有效發揮才是重點。
除此之外，居住政策某種程度上要與房市政策做區隔，空屋餘屋太多不要天真想納入社會住宅體系中，居住政策應是主軸，民間市場為輔，空屋餘屋交給時間、市場去解決。
內政部營建署國民住宅組組長王安強表示，中央住宅政策所秉持的是全方位思考、多元協助的概念，尊重地方政府租、買因地制宜，桃園龜山合宜住宅正在興建中，有其正面的意義，照顧到上千位買不起房的民眾。
他說，中央大力推動社會住宅，在桃園縣有3塊閒置國宅用地，可評估是否有意願興建社會住宅，中央每處有規畫費用補助150萬元，在住宅區的國有土地如果要興建社會住宅，桃園縣政府可向國產署申請無償國有，不須再變更都市計畫，如此可減少興建成本。
美商仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義指出，目前政府居住政策是以多元方向做思考，但受薪階級與低收入戶必須分開看，受薪階級主要以合宜住宅為主，雙北市因房價高可推動合宜住宅政策，但桃園房價才10幾萬（除青埔、藝文特區），合宜住宅必要性不高。
只租不售社會宅 適合低收入戶
在低收入方面則贊成興建只租不售的社會住宅，但桃園目前約有17萬戶空屋，空屋如何釋出是很重要議題。國內租屋市場，有錢人怕房客破壞不願出租，另外是因租金報酬率太低，沒有誘因來出租，造成餘屋太多，此方面應可透過租稅方法，鼓勵房東釋出。
趙正義認為，社會住宅部分興建是有必要的，興建地點則傾向捷運周邊，桃園應推動TOD的概念（以捷運為導向的都市政策），將住宅及產業盡量在捷運周邊發展，並將捷運周遭容積率拉高進行開發。
在財務考量上可進行民間BOT，民間興建住宅的利潤可免費來興建社會住宅（混搭），並可交由民間來經營，可避免國宅蓋好後丟給政府造成品質低落，但前提是公營住宅政府必須租金補助，如此政府、投資人、民眾可創造出三贏。
公共建設 需跟上房市腳步
OURs都市改革組織祕書長彭揚凱則表示，在整體住宅政策方面，健全不動產市場機制（租或售），可解決大部分人居住問題，但弱勢族群就必須由政府介入，國外作法不外乎租金補貼或社會住宅。
他認為，桃園供給量夠、空屋率高，房價所得比為五都中最低，桃園應以此為榮，代表人民居住在此負擔小，是CP值非常高的居住環境，而不應說房價漲不夠多。
因房價低、空屋率高，合宜住宅模式不適合桃園，該關注的是蓋這麼多房子，公共建設環境是否能跟上來。
他說，桃園近年房地產蓬勃，建商愈來愈有錢，但縣政府愈來愈窮，所以改善容積公共化用來強化政府財務非常關鍵，不要將容積當成是建商的福利。
彭揚凱指出，解決弱勢族群問題，租金補貼是可以做，但弱勢族群也不一定租得到，蓋社會住宅還是不可避免，雖有很多模式，但關鍵是決心而不是怎麼做的問題。
至於社會住宅要民間蓋還是政府蓋，他認為，不管是誰蓋政府都一定要補貼，這才是關鍵所在。民間蓋可想像為民間投資租賃住宅產業，低於市價租給弱勢族群，政府一定要補貼差額給業者，民間興建可說是公帑的節省效果。
訂好管理機制 不怕居民反對
彭揚凱表示，桃園縣政府也可雙軌進行多管齊下，日本、香港、新加坡都是政府成立公司自己蓋，因為他們認為這是社會福利，要確保一定的數量，但這只是不同財務的效果，基本上政府都要花錢，天下沒有白吃的午餐，可多方面嘗試。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，社會住宅意義重要，應該還是要蓋，地點選擇只要政府有空地地方都可考慮，只要管理機制做好，不要怕當地居民反對。
不管怎麼蓋，租金、利息補貼總是難免，但政府要宣導租跟買不同，租的是中繼住宅的概念，一段時間後還是輔導要買。
他認為，桃園縣有自己的商圈，建構起捷運，住宅不是問題，反而是管理、維護、空屋如何課稅，如何利用現有餘屋及未來的供給量，搭配政府社會住宅政策，或許有辦法解決居住問題。
