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央行限貸剩4成...買房好吃力!建築師「出這招」可貸款8成 每坪還能漲1~2萬

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
央行針對高總價住宅實行多年的「限貸令」,最新一次是2021年12月的第四波打炒房,規定自然人購買住宅,台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上,其他地區4000萬元以上,只能貸款4成,且必須本息攤還、無寬限期。在買方一片哀嚎之際,不少人找來建築師「拆門牌」建物分割,順利避開央行限貸門檻。
 
正業地政士事務所所長鄭文在提及,以台北市為例,房屋每坪動輒單價120萬元以上起跳,以60坪計算,就要7200萬元,如果再加上平面車位,成交價相當驚人。
 
豪宅限貸,買方負擔能力大降,有些屋主採取「建物分割」一分為二好賣屋。圖/好房網News資料照
房市鳥瞰。圖/好房網News資料照
 
換算下來,總價7200萬元的房屋,自備款需要4320萬元,且只能貸款2880萬元,加上今年7月1日上路的平均地權條例修正案,管制私法人購置住宅,難怪豪宅市場交易萎靡。
 
近年業界就有不少人士,希望央行調整「豪宅限貸令」門檻,將把總價帶拉高,主因是這三年房價漲了不少,就曾有預售案規劃時,發現每坪單價130萬元,規劃50坪總價含車位就快達限貸令門檻,衝擊買方購買力,因此無法放大尺度格局,於是在預售階段就縮減坪數。
 
針對成屋豪宅,鄭文在說,可以採取建物分割,透過建築師的使用執照變更,房屋就可以一分為二,再申請建物門牌號碼增編,取得另一個建物門牌號碼後,將案件送地政事務所測量課,轉載建物平面圖,最後在登記課完成建物分割,取回兩張建物權狀正本,就大功告成。
 
他提到,建物分割後,總價7200萬元的每戶的房屋總價降至3600萬元,即可貸款80%,買方自備款瞬間降低,甚至還可能讓單坪價提升1至2萬元,把建築師、地政士的建物分割費用連本帶利的取回。
 
不過,鄭文在說,建物分割並非每一戶房屋都能申請核准,可先詢問建築師或地政士先參考一下可行性,說不定賣不掉的豪宅,在「拆門牌」後,可以賣得一個好價格。

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