好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
面對全球經濟局勢不定、國內房市進入景氣轉折期，不動產擔保品的價值穩健性已成為金融體系的重要核心。中華民國不動產估價師公會19日修訂發布「第十四號公報：辦理金融機構不動產抵押貸款之估價原則與注意事項」，除維持企業金融估價的嚴謹規範外，更首度將消費金融（個人住宅房貸）估價納入規章，並推出「摘要式報告書範本」，希望平衡「金融機構作業效率」與「估價獨立性」。
估價師公會指出，不動產市場景氣趨勢變緩或進入反轉，在「風險控管」的名義下，金融機構內部鑑價常出現「非理性保守」的傾向。金融機構受限於政策方向，以景氣不佳保守看待的理由，刻意將鑑價結果壓低於市場合理行情，導致成交價與鑑價之間產生巨大鴻溝。對一般受薪族而言，這代表實際貸得成數縮水，必須額外籌措高額自備款，甚至被逼向高利息的信用貸款。
中華民國不動產估價師公會理事長郭國任表示，成交價不一定是合理市價，但若缺乏專業估價師對實價登錄的成交個案進行分析與調整，金融機構的主觀認定與判斷便成為壓縮民眾授信空間的工具，而且民眾處於相對弱勢，無法得知估價過程與價格決定原因，往往只憑金融機構「估價就是如此」的回覆，直接宣判財產價值，無任何申訴管道，嚴重違反公平待客原則。
創新「摘要式報告書」 兼顧效率與避險的專業防線
針對廣大個人住宅房貸，本次公報特別納入規範並新增「摘要式不動產估價報告書」範本。郭國任表示，將消金住宅估價納管是兼顧「專業」與「效率」的重大變革，核心價值包含：
第1、即時反映市況：專業估價師能對區域行情保持高度敏銳，即時修正如收益法淨報酬率等價格參數，確保估值不脫離現實。
第2、優化銀行風險審核：簡化傳統報告的冗長篇幅，提供標準化數據，有效防範房價因投機炒作而虛增，讓金融機構在景氣寒冬中精準進行風險分級。
第3、提升作業效率：透過標準化流程縮短估價週期，在不犧牲專業審慎的前提下，滿足金融機構快速撥款的實務需求。
第4、強化重估機制：公報訂有嚴格的價格重估規範，確保金融債權在抵押期間，隨時面對市場波動仍保有充足的防護空間。
公股行庫「球員兼裁判」估價與貸款 易產生操作空間
郭國任再次點名國內八大公股行庫的委外估價比例長期偏低（不足0.3％），在金融機構內部估價體制存在嚴重的代理問題與利害衝突。因此，HSBC、星展、渣打等國際金融機構全面採取第三方委外估價，以維持獨立性原則。相比之下，國內公股行庫始終採行金融機構內部估價模式，內部人員一旦面臨業績壓力，極易產生人為的操作空間。
郭國任呼籲財政部與金管會等主管機關，應要求公股行庫遵循公報標準，才能有效構築金融風險防火牆。特別應將「估價獨立性」與「委外比率」納入金融檢查與公股考核重點，比照國際標準，強制引進公正第三方監督，方能有效防堵人為超貸，避免重蹈2000年本土金融風暴與2008年次貸風暴的覆轍。
金融機構應委外估價 讓估價師扮演公道伯角色
郭國任表示，金融機構自行估價非但未能符合專業準則的規範與要求，人為且未受監督的操作空間，讓貸款成數規定只是虛表，估價過高造成潛在風險，特別是公股行庫實屬全民財產，卻未受獨立性的監督，進而可能曝險；估價過低，直接影響人民財產權價值，引起民怨。
他強調，第三方獨立估價能協助金融機構守住金融紀律，在房市不景氣時，根據專業準則精準估算合理價值，平衡銀行貸款風險與民眾財產權價值，「這就是不動產界公道伯的核心價值。」
