好房網News記者林和謙／台北報導
近年來，台灣投資市場出現明顯變化，ETF規模快速成長，逐漸改變過去「有土斯有財」的資產觀念。房市專家、城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，以元大台灣50 ETF為代表的市值型ETF，以及國泰永續高股息 ETF等高股息產品，因為門檻低、流動性高、報酬透明，吸引不少資金進場，也讓部分原本會進入房市的資金，開始轉向金融市場。
資金正在轉向？過去，買房幾乎是多數人累積資產的首選，但柯昇沛表示，現在ETF成為另一條更容易進入的路。相較於動輒千萬元的不動產，ETF幾千元就能投資，買賣也更靈活，對年輕族群特別有吸引力。
這樣的改變，使房地產不再是唯一選項，資金開始出現分流。收益比較出現落差，從現金流來看，差距也逐漸被放大。柯昇沛說明，高股息ETF年化配息大約在5％到8％之間，而且資訊透明；反觀住宅市場，租金報酬率普遍落在1.5％到2.5％左右。過去「以租養房」的模式，現在看起來吸引力下降；對不少投資人來說，ETF不但報酬更直接，也少了管理房客與維修的麻煩。
投資習慣正在改變的另一個關鍵，是時間成本。柯昇沛指出，ETF幾乎不需要管理，但房地產從購買到持有，過程中有不少需要處理的事情。對重視效率的新一代投資人來說，這樣的差異會直接影響選擇。也因此，ETF逐漸承接過去一部分原本屬於房地產的投資需求。
房地產的價值仍在，並沒有因此失去地位。柯昇沛表示，房地產具備幾個核心優勢，仍然很明確。第一，是可以使用貸款，放大資產規模。第二，是稅制相對穩定。第三，也是最重要的，是土地的稀缺性，好地段無法被複製。也因為這些特性，當市場波動加劇時，房地產仍然是許多人心中「最睡得著覺的投資」；這也是「有土斯有財」能夠長期成立的原因。
值得注意的是，房地產之中仍存在報酬差異極大的投資類型。柯昇沛指出，其中「重劃區」的投資策略，正是少數仍具爆發力的領域，若能在重劃前進場，隨著都市計畫推動、公共設施完善與土地使用分區轉變，資產價值往往會出現明顯跳升。相較於一般成屋或成熟區投資，重劃前布局更有機會達到事半功倍的效果，甚至創造數倍的資本利潤，這類型投資，不僅仰賴資金，更需要對區域發展、政策方向與時程節奏的判斷，因此逐漸成為專業投資者與開發型資本的主戰場。他認為，市場正在重組，ETF的出現，不是取代房地產，而是讓市場分工更清楚，想要流動性與效率的資金，會往ETF移動；而房地產，則逐漸回到資本與專業主導的市場。
整體來看，台灣正從單一資產的時代，走向多元配置的階段。柯昇沛分析，ETF與房地產各自扮演不同角色。一個強調效率與流動性，一個強調長期價值與穩定性；而在房地產之中，重劃前布局則代表著少數仍具高成長潛力的機會。對投資人來說，關鍵不再只是選哪一個，而是如何在不同資產之間找到平衡，同時掌握能夠放大報酬的關鍵節點，既能提高資產成長速度，也能在市場波動中，依然睡得著覺。
