好房網News記者王惠琳／綜合報導
台灣房市近期雖然逐漸趨冷，但房價仍居高不下，購屋民眾最擔心此時入市不僅買貴，未來想脫手時也不易，該如何慎選物件成了一門大學問。
一名網友在PTT上發文，表示自己先前看到一台北大坪數40多年老屋以2500萬元掛賣，但賣了一年多還是賣不掉，看屋的人都抱怨「有2500萬寧可買新北的新成屋」，讓他好奇是否還有類似的「有價無市」的房子？
文章貼出後不少網友都紛紛附和：「現在都是開盤子價，市場沒人埋單」、「他沒搞懂哪些老房子能賣2500萬、哪些不行，開價這種事你喜歡開個4億也是可以的」、「他爽就好，看過掛3年賣到屋主去世都有」、「我猜士林、北投、南港、文山郊區吧」、「台北很多老公寓競爭力會越來越爛，一堆新案價格差不多，雖然比較小，但地點好+新屋+說不定價格還含車位，沒人願意去買老公寓」。同樣處境尷尬的還有「成屋多年卻沒賣掉的建商餘屋」、「郊區豪宅」等。
內行人分析，老屋只有兩種主要買家：首購族和投資客。首購沒錢，而投資客很在意投報和靈活度，因此「高總價、高樓層、大坪數」公寓定位就真的尷尬，對自住客來說，少子化根本用不到太大房子，即使投資客想收作隔套出租，但成本高、收價難看也不討好，寧可拆買幾件中、低價物件更加靈活、划算。
內行人點出，目前超過30坪老公寓「越大越難賣」，舉例來說，周邊行情若是20、30坪成交單價60萬，50、60坪的大坪數屋主預期心理就是50坪x 60萬總價3000萬，扣除買房自備款，要從原始屋況到裝潢好少得再花500萬，「手骨不夠粗或是非北市正蛋黃，這個價格真的很難賣」。
有網友就分享自身經驗，自家38坪的老公寓二樓賣了快兩年才好不容易賣出行情單價，若是30坪以下總價約1500萬就很快成交，但大坪數逼近2000萬總價過高，認為「總價超過2000萬是很大的心理關卡」。
房產專家胡偉良則提醒，若想購買老公寓，最好挑選「老破小」，避開「老破大」的物件，胡偉良解釋，「老破小」是指地段比較好，但屬於老區，屋齡較老、房子較破、面積較小，這類物件特點是生活機能的便利性佳，抗跌性好，但舒適性差。
由於房子老舊，除了土地價值之外，建物本身價值不高，甚至沒有價值可言，且因為老舊區域，要完全改建困難性也高，沒有太大的增值空間，但因具備地段優勢，決定了這類房子沒什麼太大風險。但「老破大」就不一定了，大的老房子總價太貴，反而會放大「老」和「破」的缺點，除非有改建的可能，否則只有降價才能賣出。
