民國105年（西元2016年）以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？
首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。
其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。
當土地+房屋出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。
至於房地合一稅的稅率則以20％計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15％計算，而不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。
獲利＝售價－成本－費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆價後房屋的總價。成本就是建商給合建地主的發票。
1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用：包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3％計算的費用（最高以30萬元計）。
最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45％、35％的適用。原則上是獲利的20％計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15％計算房地合一稅。
如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率(限交易前6年內未曾適用本款規定)。
如果您的房屋是和建商合建分屋換來的房屋，銷售時可以先行概算一下房地合一稅，記得，房屋可能是新制，土地可能是舊制，找地政士們概算一下，讓我們的服務「無微不至」！
延伸閱讀
● 投資客最後逃命潮？平均地權拚三讀 自住客接盤2關鍵
● 物業變管家？指定電梯9點停她家被拒 住戶飆罵經理
● 平均地權條例拚三讀！私法人購屋限制 內政部釋疑澄清
● 台中也有大祕寶？重劃區千億土地 工程款爆藏弊端
● 民生社區老又貴 不如半價買天母？專家傻眼：拿XX比雞腿！
● 新竹預售轉單爆低！專家：表面堅若磐石、實際怕得要死
